Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Gerdien Rots   

Projectomschrijving

Sinds medio 2022 werken de gemeente Zwolle en SWZ samen aan de ontwikkeling van de Kop van Oost. De Kop van Oost betreft een herstructurering van een gebied in de Kop van Dieze Oost (zie figuur 1). Dit betreft de locatie gelegen tussen de Caspar Fagelstraat en de Antonie Heinsiusstraat. In dit woningen-kwadrant staan 88 portiek etagewoningen (sociale huur) verdeeld over 4 woonblokken. SWZ zet, in de nieuwbouw, in op differentiatie in woonprogramma en trekt daarom momenteel samen op met BPD in de voorbereiding van deze herontwikkeling. Er komen ca. 210 woningen terug op deze locatie.
Verder grenst het plan aan de hoofdgroenstructuur (snelwegpark), wat een extra aandachtspunt is bij deze ontwikkeling.

Woningbouwproductie

In het Ruimtelijk Ontwikkelplan worden het aantal woningen opgenomen zoals in onderstaande tabel is weergegeven. Er ligt een principe besluit van College waarin we voor deze locatie geen woningen in het dure segment beogen te realiseren.

Financiën

Dekking voor de ambtelijke begeleidingskosten voor het project worden in principe verhaald op de initiatiefnemer. Een deel hiervan is in de Samenwerkingsovereenkomst geregeld en in de nog op te stellen anterieure overeenkomst zal de rest van het project worden afgedekt. Op dit moment is er een overschrijding van het krediet. Omdat naar verwachting op korte termijn een AOK kan worden gesloten, is met de initiatiefnemer afgesproken de overschrijding daarin mee te nemen.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Het project bevindt zich in de ontwerpfase. Afgelopen halfjaar heeft initiatiefnemer gewerkt aan het Ruimtelijk Ontwikkelplan (ROP) op basis van de in 2023 en 2024 gevoerde gesprekken over de stedenbouwkundige en ruimtelijke kaders. In de tweede helft van 2024 hebben twee beoordelingsrondes op het ROP plaatsgevonden, waarmee het ROP begin 2025 in de afrondende fase zit. Gelijktijdig met de verdere uitwerking van het ROP hebben verschillende bijeenkomsten met omwonenenden plaatsgevonden en is een klankbordgroep opgericht. Tot slot zijn er gesprekken gevoerd over de anterieure overeenkomst op kernpunten.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

In het eerste kwartaal van 2025 wordt het ROP afgerond en ter besluitvorming voorgelegd aan College en Raad. Hierbij wordt ook de anterieure overeenkomst op kernpunten gesloten. Na vaststelling van het ROP wordt verder gewerkt aan het het bouwplan, inrichtingsplan, wordt een wijziging van het Omgevingsplan voorbereid en een AOK gesloten.

Risicografiek:

 
Peildatum 1 juli 2024                                                                 Peildatum 1 januari 2025

Toelichting risicotabel

Een aantal riscio’s zijn in kans afgenomen doordat de beheersmaatregelen uitgevoerd zijn, de plannen verder uitgewerkt zijn of er afspraken zijn gemaakt op de inhoud van het plan. Tegelijkertijd zien we met de verdere uitwerking van het Ruimtelijk Ontwikkelplan ook een aantal nieuwe inhoudelijke risico’s.

Toelichting op de grootste risico’s

1. Er ontstaat een onrendabele top op het project

Er is bewust gekozen voor het realiseren van dit project volgens een aangepast woningbouwprogramma waarin geen duur segment wordt toegevoegd op de locatie. Dit zet echter de haalbaarheid (rendement) op de ontwikkeling onder druk. Omdat het niet wenselijk is dat er op ruimtelijke kwaliteit wordt ingeleverd ontstaat er een onrendabele top. Om hierop bedacht te zijn is de beheersmaatregel dat we in het proces van komen tot ROP het project al financieel doorrekenen. Dit stelt ons in staat om tijdig tekorten te signaleren en eventueel dan ook daarop te acteren (meezoeken naar subsidie bijv.).

2. Extra ambtelijke kosten tbv het ROP kunnen niet (volledig) worden verhaald in de anterieure overeenkomst

We doen er langer dan gepland over om tot een Ruimtelijk Ontwikkelplan te komen. Hierdoor hebben we een overschrijding op de in de samenwerkingsovereenkomst verhaalde kosten, hier moeten aanvullende afspraken over gemaakt worden. Er ligt een basis afspraak dat we in de anterieure overeenkomst afspraken maken over deze overschrijding en deze alsnog verhalen. Over de omvang van die overschrijding zijn nog geen concrete afspraken. Hier ligt een financieel risico voor de gemeente. Als beheersmaatregel houden we initiatiefnemer op de hoogte van de omvang van de overschrijding, en blijven we met de initiatiefnemer in gesprek hoe de financiële haalbaarheid van het project ervoor staat.  

3. Er komt geen ruimtelijk ontwikkelplan tot stand

Dit kan door een onhaalbare businesscase of door onoverkoombare conflicten tussen ruimtevragers. Te denken valt aan parkeerplekken, bomen, groen etc. Als beheersmaatregel zullen we een integrale afweging en beoordeling moeten doen als gemeente en indien er op ambtelijk niveau niet tot overeenstemming kan worden gekomen (ook met de initiatiefnemer) zullen we tijdig moeten opschalen en (tussentijds) besluiten moeten ophalen om te voorkomen dat het project te veel vertraagd of er helemaal geen plan tot stand komt.

4. De kwalitatieve ondergrens van het plan wordt onvoldoende geborgd in het Ruimtelijk Ontwikkelplan

Initiatiefnemer en gemeente hebben grote ambities voor de locatie, waarbij de focus ligt op woningbouw. Wanneer in het Ruimtelijk Ontwikkelplan deze ambities voor een goed woonklimaat niet concreet en/of geborgd worden laat dit richting realisatie ruimte om op kwaliteit in te leveren en daarmee dus onvoldoende leefbaarheid en woonkwaliteit te realiseren op de locatie gezien het groot aantal woningen dat wordt toegevoegd aan de plek. Als beheersmaatregel stuurt de gemeente op een minimale kwaliteitsondergrens die initiatiefnemer moet borgen. Dit biedt ruimte voor initiatiefnemer om in de realisatie eventueel extra kwaliteit toe te voegen, maar borgt de leefbaarheid van de locatie.

Effecten stikstof

Deze effecten schatten we nihil in. De stijgende bouwprijzen zijn een groter risico