Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : wethouder Rots   

Project omschrijving

Herontwikkeling van de Stilohallocatie, waarbij de grond via een aanbesteding wordt verkocht ten behoeve van woningbouw.

Woningbouwproductie

Het aantal te bouwen woningen staat nog niet vast.

Financiën

De Stilohallocatie is in bezit van de gemeente Zwolle. Tegelijk met de vaststelling van de ruimtelijke randvoorwaarden wordt de grondexploitatie vastgesteld. Hieraan wordt momenteel gewerkt als voorbereiding op het definiëren van de uitvraag voor de aanbesteding. Voor deze werkzaamheden alsmede ten behoeve van een aantal noodzakelijke onderzoeken, de sloop van de Stilohal en werkzaamheden in relatie tot het Kegelhuis is tot nu toe een krediet aangevraagd van € 1.145.000. Vanwege vertraging als gevolg van onder meer de rechtszaak met het Kegelhuis en extra werkzaamheden zoals ontwikkeling van scenario’s zijn de plankosten van dit project opgelopen en is er nog geen bestuurlijk besluit genomen over een haalbaar plan.

Vanwege de overschrijding van de sloopkosten met name als gevolg van Japanse duizendknoop en een benodigd extern onderzoek is in Berap-2024 2 al extra krediet aangevraagd. Verwacht wordt dat ook in de Berap-2025 extra krediet gevraagd moet worden.

Zodra de uitvraag gedefinieerd is en vastgesteld door het college en de raad, kan gestart worden met de aanbesteding. Het voorbereidingskrediet wordt dan ingebracht in de te openen grondexploitatie. De eerste haalbaarheidsanalyse laat zien dat er sprake is van een tekort. Gekeken wordt welke optimalisaties mogelijk zijn die een positief effect hebben op de grondexploitatie, bijvoorbeeld vergroten van het aantal woningen en/of de parkeeroplossing.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Het project bevindt zich in de definitiefase. Doel van deze fase is het vaststellen van ruimtelijke randvoorwaarden en het vaststellen van een grondexploitatie. Veel tijd is gestopt in de voorbereiding van de rechtszaak met het Kegelhuis. Inhoudelijke werkzaamheden zijn in afwachting van de rechtszaak grotendeels stilgelegd, dit om kosten te besparen.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Naar aanleiding van de uitspraak in het kort geding wordt actie ondernomen voor de ontruiming en sloop van het Kegelhuis. De verwachting is dat de ontruiming van het Kegelhuis in het eerste kwartaal van 2025 kan plaatsvinden. Sloop zal zo spoedig als mogelijk volgen, een extra planning is er momenteel nog niet.

Er gaat gewerkt worden aan een nieuw en actueel voorkeursscenario in combinatie met de grondexploitatieberekening. Er is op dit moment nog geen budgetneutraal plan, waardoor optimalisaties worden onderzocht. Zodra blijkt dat het scenario financieel acceptabel of haalbaar is, wordt het participatieproces op grond van HANZA! opgestart. Vervolgens worden de ruimtelijke randvoorwaarden ter vaststelling aangeboden aan het college en de raad. Daarna kan het aanbestedingstraject starten.

Nadat deze fase is afgerond, start de ontwerpfase met de aanbesteding, waar een uitvraag zal worden gedaan om een schetsontwerp/VO te maken voor deze locatie. Vervolgens wordt op basis daarvan door de ontwikkelaar een Ruimtelijk Ontwikkelplan opgesteld, op basis waarvan de ruimtelijk procedure doorlopen wordt.

Risicografiek:

 
Peildatum 1 juli 2024                                                                  Peildatum 1 januari 2025

Toelichting risicotabel

Ten opzichte van juli 2024 is het risico van de juridische strijd met het kegelhuis, vanwege de uitspraak die is gedaan in hoger beroep, niet meer aan de orde. Wel loopt het hoger beroep in het kort geding nog, hiervoor geldt een lage risicoinschatting. Het (financiële) risico ten aanzien van de grondexploitatie blijft groot, met name als gevolg van marktomstandigheden en oplopende gemeentelijke kosten. Ook blijft in de huidige marktsituatie het aanbesteden van grond voor woningbouw een risico.

Toelichting op de grootste risico’s
Het grootste risico betreft op dit moment de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie. Oorzaken daarvoor liggen zowel in de kosten- in de opbrengstenkant. Onderzocht wordt welke aanpassingen in de ruimtelijke randvoorwaarden mogelijk zijn om de financiële haalbaarheid te vergroten.

Effecten stikstof
Onderzoek heeft uitgewezen dat in de gebruiksfase sprake is van stikstofdepositie. Zodra een marktpartij geselecteerd is wordt gezamenlijk gekeken naar de noodzakelijk stappen.