Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Gerdien Rots   

Project omschrijving

Met de nieuwbouw van het Van der Valk Hotel Zwolle langs de A28 verviel de horecafunctie van de oude Van der Valklocatie aan de Kranenburgweg 10. Medio 2018 zijn alle opstallen gesloopt en in 2020 zijn de te verhalen kosten uit dat eerste traject afgehandeld.   
Nadat verschillende initiatieven voor woningbouw en horeca de revue hebben gepasseerd is in 2022 opnieuw een doorstart gemaakt. Initiatiefnemer, ontwikkelaar en gemeente zijn nauw in gesprek over de invulling en haalbaarheid op deze locatie. Het plan bevat ca 40 woningen. Gemeente heeft zich uitgesproken op deze locatie voor woningbouw te willen gaan, echter is het voor de initiatiefnemer nu van belang dat er ook vaart gemaakt wordt op het project. Anders bestaat de mogelijkheid dat de grondeigenaar hier een andere invulling gaat zoeken (hotel/horeca).

Woningbouwproductie

De tabel opnemen indien binnen het project woningen worden gerealiseerd,
Als er geen woningen worden gerealiseerd tabel achterwege laten en opnemen “Er worden geen woningen gerealiseerd”

Financiën

Er zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst tot stand worden gebracht waarmee ter dekking van de gemeentelijke kosten een exploitatiebijdrage van de initiatiefnemer zal worden ontvangen. De exploitatiebijdrage wordt gebaseerd op de gemeentelijke plankostenscan. Ook de benodigde civiele aanpassingen van de bestaande openbare infrastructuur zullen op de initiatiefnemer voor zover toerekenbaar worden verhaald in de overeenkomst .
Vooruitlopend daarop is voor het verhaal van de eerste apparaatskosten een zogenaamde samenwerkingsovereenkomst opgemaakt voor de periode tot het vaststellen van het Ruimtelijk ontwikkelplan.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Het Ruitelijk ontwikkelplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Zwolle. In vervolg hierop is het afgelopen halfjaar gewerkt aan de tot stand koming van de anterieure overeenkomst. Daarnaast zijn de ontwerpopgave en onderzoeken die uit het ruimtelijk ontwikkelplan voortkwamen verder uitgewerkt en is in dat kader bijvoorbeeld de waterhuishouding en de beoogde beeld- en omgevingskwaliteit verder uitgewerkt.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Naar verwachting zullen we in februari de anterieure overeenkomst sluiten. Hierna zal formeel gestart worden met de omgevingsplan wijziging die naar verwahcting dan rond de zomer ter besluitvorming kan worden voorgelegd in de raad.

Risicografiek:

 
Peildatum 1 juli 2024                                                             Peildatum 1 januari 2025

Toelichting risicotabel

De grootste risico’s (zie ook tekst hieronder) komen nu voort uit de fysieke krapte van de locatie in combinatie met dat mogelijk beleid en wetgeving aangescherpt drijgt te worden. Omdat het uitwerken van de onderzoeks en ontwerpopgave uit het Ruimtelijk ontwikkelplan in volle gang is blijven de inhoudelijke risico’s staan. Deze kunnen pas vervallen wanneer het omgevingsplan is gewijzigd en in sommige gevallen de vergunning is afgegeven. Denk bij dat laatste bijv aan aanscherpingen op het gebied van stikstof.

Toelichting op de grootste risico’s

1.Bij nadere uitwerking blijkt het plan toch niet financieel of ruimtelijk haalbaar.
Het ruimtelijk ontwikkelplan stelt een haalbaar plan voor zowel in financiële als ruimtelijke zin. Tegelijkertijd is het plan dat voorligt kwetsbaar en kan een technische of financiële tegenslag bij de verdere uitwerking van de ontwerpopgave betekenen dat het niet langer in de in het ROP gestelde vorm haalbaar is. Hierdoor treedt mogelijk vertraging op en het kan tot gevolg hebben dat de gemeente en initiatiefnemer afwegingen moeten maken tussen voortgang en kwaliteit van de ontwikkeling. Als beheersmaatregel hebben we de afspraak altijd alle keuzes en uitwerkingsslagen die we ruimtelijk maken ook financieel doorrekenen zodat we op tijd inzicht krijgen en waar nodig kunnen bijsturen. Ook dient het ambitieweb dat we gezamenlijk hebben afgesproken als hulpmiddel voor het sturen van inhoudelijke keuzes.

2.Niet binnen de afgesproken planning met initiatiefnemer komen tot toetsing, behoordeling, afstemming etc.
Er is in dit project een strakke planning afgesproken. Mede vanwege het voornemen van de grondeigenaar om hier anders een horeca/hotel functie te realiseren, welk niet wenselijk is in de gemeentelijke programmering maar juridisch wel mag (omgevingsplan). Door bijvoorbeeld onvolledige onderzoeken of stukken of onvoldoende capaciteit bij partijen lukt het niet om de gestelde planning te halen. Met het afronden en tekenen van de anterueire overeenkomst in februari zou dit risico moeten afnemen.

3.Het plan voldoet aan het eind van het project (vergunning) niet langer aan de geldende wet- en regelgeving.
Sinds de inwerkingtreding van de omgevingswet zien we dat er veel nieuw/scherper beleid en wetgeving opgesteld wordt. Het kan dus zijn dat iets wat nu binnen de wet- en regelgeving past dat over ander half jaar niet meer doet en dan geen vergunning kan worden afgegeven. Als beheersmaatregel gaan we in gesprek met overheden (incl gemeente) waarvan we weten dat er mogelijk nieuwe wet- en regelgeving aan komt die van impact is op dit plan en anticiperen we daar zo veel mogelijk op. Ook zijn we scherp op overgangsregelingen die vaak in nieuwe wetgeving wordt opgesteld, en maken daar waar mogelijk gebruik van.

Effecten stikstof

Een eerste QuickScan heeft aangetoond dat met name de nabijheid van het Zwartewater en de Vecht aanleiding zijn voor vroegtijdig al een stikstof onderzoek te doen. Er hebben stikstof onderzoeken plaatsgevonden, hieruit komt vooralsnog in de gebruiksfase geen depositie, en in de aanlegfase wel. De onderzoeken zijn ook al door de gemeente getoetst en beoordeeld, vooralsnog lijkt dit geen problenen te veroorzaken.