Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder Rots (tijdelijk) / De Jong   

Project omschrijving

Het realiseren van ruim 2000 woningen en bijbehorende voorzieningen, waaronder de uitbreiding van het winkelcentrum in de periode van 2017 t/m 2027. E.e.a. wordt gerealiseerd conform de afbouwstrategie Stadshagen (12 maart 2018) en binnen de kaders van de Ontwikkelstrategie Wonen (2019). De woningen worden gerealiseerd in Breecamp, Werkeren, Breezicht, De Tippe, Breecamp-West en de Scholtensteeg.
De druk op de woningmarkt blijft hoog en er is behoefte aan woningen in alle prijscategorieën van huur tot koop. In 2021 is de woningbouwproductie voor Stadshagen verhoogd naar een uitgifte van 500 woningen per jaar. Voor de voorzieningen zijn strategisch kavels/locaties gereserveerd waarvoor de verkenningen zijn gestart.

Woningbouwproductie

De gronduitgiftes en opleveringen zijn per januari 2025 geactualiseerd. voor de komende jaren.Over 2024 is bijna conform prognose (325 woningen) gerealiseerd (304 woningen).

• In de geactualiseerde prognoses is rekening gehouden met het maximaal aantal te bouwen woningen per    jaarschijf (als gevolg van de stikstofbeperkingen). Deze prognose is bijgesteld in januari 2025 op basis van de actuele planning (conform MPV 2025).
• Een grote wijziging voor wat betreft de aantallen (106) is de doorwerking van het besluit van de initiatiefnemer om het project Scholtenserf te stoppen vanwege de financiële onhaalbaarheid van het project.
• In bovenstaande tabel is ook de programmering en oplevering voor Breecamp West (conform vastgestelde visie Breecamp West) geïntegreerd in bovenstaande tabel. Deze wordt medio 2025 herijkt omdat dan naar verwachting het ROP is vastgesteld.
• De wijziging van ruim 200 woningen in de jaarschijf 2025 is als gevolg van de oplevering van de woningen als onderdeel van de uitbreiding van het Winkelcentrum Stadshagen. Dit project kent een bouwtijd van circa 3 jaar.

Financiën

Per 1-1-2025 zijn binnen Stadshagen nog een aantal geopende grondexploitaties (Stadshagen I/II, Tippe, Breecamp Noord, Breezicht Noord, Breezicht Zuid en Stadshagen fase 1). Het gezamenlijke resultaat van de grondexploitaties is positief. Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties zijn de ramingen van kosten en opbrengsten herijkt naar actueel prijspeil. Opgemerkt moet worden dat de Raad 15 juli 2024 heeft besloten tot extra investeringen ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Stadshagen. Deze extra investeringen zijn opgenomen in de grondexploitatie maar worden gedekt vanuit de algemene concernreserve waarmee het resultaat van de grondexploitatie onveranderd is.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Bestaande buurten en uitbreidingsgebieden:

• Het ontwerp voor de herinrichting openbare ruimte voor oud-frankhuis wordt is eind 2024 afgerond. Dit wordt wordt doorgerekend, indien de raming past binnen het beschikbare budget vindt uitvoering in 2025 plaats.
• In Carré is het woonrijp maken grotendeels afgerond met uitzondering van het gebied waar de twee gemeentelijke kavels worden uitgegeven.
• Ook Breecamp-Noord wordt afgebouwd. De projectmatige bouw is volledig afgerond. Van de 52 uit te geven kavels in Breecamp-Noord zijn er 49 verkocht of onder optie. In 2025 worden de resterende drie kavels opnieuw in verkoop gebracht.

Breezicht Zuid:

• Breezicht Zuid bestaat uit 2 buurtschappen: Duinzicht en Wetering. Wetering is helemaal afgerond en in Duinzicht resteren nog in totaal 18 projectmatige duinwoningen. Voor deze laatste duinwoningen zijn enkele ontwerpaanpassingen gedaan die de verkoopbaarheid moeten verbeteren. Ook is hiervoor een nieuwe omgevingsvergunning verleend.
• Het woonrijp maken, inclusief de aanplant van groen, is op het deel rondom de laatste 18 duinwoningen na, gereed in Duinzicht.
• Naast de inrichting van de straten en het groen worden er in samenspraak met kinderen en ouders ontwerpen gemaakt voor de speellocaties in deze buurtschappen en aansluitend ingericht.
• In oktober 2024 heeft een inloopmiddag plaatsgevonden voor nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht. Hier konden zij informatie krijgen over de ontwikkelingen in Breezicht. De belangstelling voor deze bijeenkomst was goed (circa 80 bezoekers), zowel nieuwe als toekomstige bewoners en geïnteresseerden in een woning bezochten deze middag. Daarnaast informeren we nieuwe en toekomstige bewoners periodiek via nieuwsbrieven over de voortgang en ontwikkelingen in dit gebied.Het woonrijp maken, inclusief de aanplant van groen, is op het deel rondom de laatste 18 duinwoningen na, gereed in Duinzicht.

Breezicht Noord:

• De planuitwerking voor Breezicht Noord wordt gefaseerd uitgevoerd. De eerste fase omvat de buurtschappen Wierde en Beemd (225 woningen) en de tweede fase de buurtschappen Reede en Kragge (300 woningen).
• Buurtschap Beemd is grotendeels afgerond en een groot deel van het openbaar gebied is woonrijp gemaakt. Medio 2024 is een middag georganiseerd voor kinderen en ouders om mee te denken over de inrichting van de speeltuin aan de Weidemolen.
• In buurtschap Wierde resteren de laatste 17 woningen van Dura Vermeer. Deze woningen worden in 2025 gebouwd.
• Daarnaast resten in dit buurtschap nog de 17 terpwoningen van Van Wonen. In 2024 zijn hierover nieuwe procesafspraken gemaakt, waaronder de afname van de grond uiterlijk aan het eind van 2025.
• In buurtschap Reede wordt op dit moment veel gebouwd. VanWonen heeft de eerste 49 woningen opgeleverd. Ook deltaWonen is gestart met de bouw van 40 sociale huurwoningen. De 10 woningen en 4 woonwagenchalets van SWZ zijn in de tweede helft van 2024 opgeleverd. Verder hebben DuraVermeer (41 woningen), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen, fase 2) stappen gezet in het ontwerp- en vergunningentraject.
• Er is voldoende belangstelling voor de gemeentelijke vrije kavels in de buurtschappen Wierde, Beemd en Kragge. Vrijwel alle kavels zijn verkocht, gereserveerd of onder optie.

De Tippe:

• Het bouwrijpmaken van de Tippe is afgerond, het plaatsen van de geluidswal langs de Hasselterweg is gestart. Het woonrijpmaken vindt in fases plaats als er woningbouwprojecten zijn opgeleverd.
• De planvorming voor de zuidpunt van De Tippe (woningbouw en voorzieningenprogramma) is eind 2023 gestart. Naar verwachting wordt in de eerste helft van 2025 de reserveringsovereenkomst getekend.
• Voor de co-creatie projecten Klein Wonen de Tippe, Groene Buren Erf/Mens- en Milieuvriendelijke Wonen de Tippe en de Knarrenhof is de planvorming in 2024 afgerond en de vergunning aangevraagd of wordt dit op korte termijn gedaan.
• In 2024 hebben er twee druk bezochte informatieavonden plaatsgevonden (april en oktober). De bijeenkomst in oktober kende ruim 230 bezoekers.
• In de tweede helft van 2024 is het ontwerp van de Zalkerdijkerbrug aangepast, dit zodanig dat het ontwerp binnen de financiële kaders past/gerealiseerd kan worden. De planvorming wordt in de eerste helft van 2025 afgerond, vervolgens kan de aanbesteding plaatsvinden. De voorbereidende werkzaamheden en de uitvoering start in de eerste helft van 2026.
• Voor de gemeentelijke PO kavels in de Tippe zijn in drie deelgebieden uitgegeven. Dit zijn 17 kavels voor de 4-Erven, 10 kavels voor Weideburen en 7 kavels voor Wassinkerf. Bij de 4 Erven zijn alle kavels verkocht. Bij Weideburen zijn alle 10 kavels gereserveerd of onder optie. De 7 kavels voor Wassinkerf zijn allemaal onder optie. De 6 kavels van het Wassinkhof zijn allemaal gereserveerd. In de eerste helft van 2025 gaan we de velden C3 en C4 met 25 PO kavels in verkoop brengen.
• Voor de ontwikkeling van de Bio-hub is een aangepast kavelpaspoort opgesteld. Er is inmiddels interesse vanuit een (nieuwe) initiatiefnemer, hiervoor vinden inmiddels verkennende gesprekken plaats. In de eerste helft van 2025 moet hierover duidelijkheid ontstaan of het beoogde initiatief daadwerkelijk kansrijk is.
• De verkenning / het bepalen van de uitgangspunten voor wat betreft de voorzieningenkavels in De Tippe is gestart in de tweede helft van 2024, dit moet in (de eerste helft van) 2025 leiden tot een definitief programmeringsvoorstel per kavel. Als vervolg daarop moet de uitgiftestrategie worden bepaald.

Breecamp-West:
In 2024 heeft de raad de gebiedsvisie voor de ontwikkeling van Breecamp-West vastgesteld. Deze gebiedsvisie dient als kader voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling van Breecamp-West waar BPD en Rotij de initiatiefnemers van zijn. In deze gebiedsvisie is vastgelegd dat in er in dit gebied circa 600 woningen kunnen worden ontwikkeld. Naast een goede aansluiting op het omliggende landschap is bij de ontwikkeling van de nieuwe buurt veel aandacht voor betaalbaarheid en duurzaamheid. Na de vaststelling van de gebiedsvisie is gestart met het uitwerken van de gebiedsvisie naar een ruimtelijk ontwikkelingsplan (ROP). Na de zomer heeft de gemeente een eerste reactie gegeven op een concept van het ROP. Eind oktober zijn omwonenden en belangstellenden geinformeerd over dit concept. In de laatste maanden van 2024 is het ROP uitgewerkt tot een meer definitieve versie welke begin 2025 opnieuw ter beoordeling wordt aangeboden aan de gemeente. Naar verwachting vindt in de eerste helft van 2025 beluitvorming plaats.
Scholtensteeg:
Van de 22 woon-werkkavels in de Scholtensteeg zijn 14 kavels verkocht en vier kavels gereserveerd. De resterende vier kavels worden opnieuw aangeboden.
Scholtenserf:

• Het project gaat niet door omdat het project financieel niet haalbaar is gebleken.
• Er is een omgevingsvergunning afgegeven voor het aanpassen van de (fiets) oversteek Zwolseweg. Deze oversteek is in voorbereiding en wordt gerealiseerd ongeacht de voortgang van het project met 106 woningen.

Voorzieningen:

• Dura Vermeer is op basis van de aanbesteding geselecteerd als de partij voor de uitbreiding van het winkelcentrum en is gestart met de planuitwerking met bijbehorend participatietraject. Het VO is inmiddels goedgekeurd en de bestemmingsplanherziening is conform planning in maart 2022 door de raad vastgesteld, gevolgd door een wijzigingsbesluit in september 2022 (in verband met situering en hoogte Zuidpaviljoen). In 2024 heeft de Raad van State het laatst overgebleven beroep tegen het vaststellingsbesluit ongegrond verklaard. Hiermee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.
• Dura Vermeer heeft in 2023 het DO opgesteld en aangeleverd; de beoordeling daarvan is afgerond. De eerste vergunningentrajecten zijn inmiddels opgestart, de aanvraag omgevingsvergunning wordt in de eerste helft van 2025 verwacht, dit is afhankelijk van de beoordeling van de financiële haalbaarheid van het project door Dura. De aanvraag van de omgevingsvergunning was oorspronkelijk gepland voor de 2e helft van 2024. Dit mede als gevolg van de financiële haalbaarheid van het project en de onzekerheid over de grootverbruikaansluiting voor het commerciële vastgoed als onderdeel van het project.
• Ook het ontwerp en de kostenraming voor de Stadsfoyer is geactualiseerd en is beoordeeld door de gemeente. In 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met het beschikbaar stellen van € 5 miljoen aan aanvullend krediet om de Stadsfoyer gerealiseerd te krijgen. Er wordt momenteel gewerkt aan de contractvorming.
• De uitgifte van de gronden voor het winkelcentrum is als gevolg van vertraging door de huidige marktomstandigheden verschoven naar 2025.
• Voor de uitgifte van de kavel Vrij Werkeren zijn in 2024 verschillende gesprekken gevoerd, echter is de beoogde ontwikkeling op dit moment nog niet haalbaar (woon-zorg ontwikkeling, gecombineerd met een kleinschalig gezondheidscentrum). Hiervoor moet in de eerste helft van 2025 duidelijkheid ontstaan.
• Ook is het onderzoek naar de invulling van de kavel Breezicht-zuid (Kalandermolen/Breezichtlaan) gestart.
• Kinderdagverblijf Kindergarden (bij de Stadshoeve) is in 2024 in gebruik genomen.
• Medio 2024 is begonnen met de voorbereidingen voor de bouw van het Wellnesscentrum. Naar verwachting zal de bouw twee jaar in beslag nemen. Vanwege de sterk gestegen bouwkosten is de start bouw lange tijd onzeker geweest.
• De bouw van de 33 appartementen aan de Klokkengieterlaan is afgerond eind 2024, ook is de openbare ruimte (nagenoeg) in 2024 gerealiseerd. Hiermee is het deelproject Klokkengieterlaan afgerond.
• De uitwerking en uitvoering van de projecten en maatregelen uit de Visie op de Milligerplas wordt gecontinueerd. Op onderdelen is vertraging ontstaan als gevolg van een tekort aan capaciteit. In het 2024 is uitvoering gegeven aan de vergroening van de boulevard aan de zuidzijde van de plas. De waterspeelplek op het strandgedeelte van de plas is aangelegd en de realisatie van het vrijliggend fietspad is gereed.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Bestaande buurten:

• Vrijwel alle kavels in de bestaande buurten zijn aangeboden (exclusief 1 kavel in Carré). Op het moment dat kavels worden teruggegeven wordt de kavel opnieuw aangeboden, eerst via reservelijst daarna via Funda. Voor de kavels die lastig te verkopen wordt een promotiecampagne gestart in 2025 (voor onder andere de drie kavels in Breezicht Noord).
• Aan de Buckhorstlaan is op de voormalige KPN-locatie een herontwikkeling in voorbereiding voor de bouw van 3 vrijstaande woningen. Inmiddels is hiervoor de benodigde bestemmingswijziging door de gemeenteraad vastgesteld (fefbruari 2025). De planning is erop gericht om in 2026 te starten met de bouw.

Breezicht Zuid

• De laatste 18 duinwoningen van Van Wonen staan te koop. De omgevingsvergunning is verleend en de gronden worden eind januari 2025 overgedragen. Later dit jaar zal gestart worden met de bouw.  
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Vanwege het uitstel van de bouw van de laatste woningen zal een deel van het duingebied later woonrijp worden gemaakt. We zetten in op omgevingsmanagement richting bestaande en toekomstige bewoners.

Breezicht Noord

• In buurtschap Wierde is Dura Vermeer gestart met de bouw van  de laatste 17 woningen. Over de 17 terpwoningen van VanWonen worden afspraken gemaakt.

• In buurtschap Reede wordt in 2025 veel gebouwd. Dit betreffen de ontwikkelingen van deltaWonen (40 woningen), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen, fase 2). Al deze woningen worden gedurende 2025 opgeleverd.
• Eind 2024 heeft de laatste uitgifte van gemeentelijke kavels in Breezicht Noord plaatsgevonden. Dit is het buurtschap Reede.
• Aansluitend aan de opleveringen van de woningen in de buurtschappen wordt de openbare ruimte woonrijp gemaakt.
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Mogelijk heeft dit consequenties voor het woonrijp maken van het gebied en zal er langer bouwverkeer door de buurtschappen blijven rijden. We zetten in op omgevingsmanagement richting nieuwe en toekomstige bewoners.
• In juni 2025 wordt opnieuw een inloopmoment georganiseerd om nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht te informeren over de stand van zaken en ontwikkelingen in de wijk.

Voorzieningen

• Na de besluitvorming van het ‘voorzieningenplan Stadshagen’ in de gemeenteraad (vastgesteld in besluitvormende raad op 17 juli 2023) wordt dit plan verder uitgewerkt in concrete verkenningen en plannen voor de diverse kavels. Per locatie wordt een uitgiftestrategie opgesteld. Tevens wordt er per ontwikkeling een kavelpaspoort met ruimtelijke/stedenbouwkundige voorwaarden, evenals het te ontwikkelen programma. Tot slot wordt er een planning per te ontwikkelen locatie opgesteld.
• Prioritair zijn de ontwikkelingen/kavels Vrij Werkeren, Breezicht Zuid en de voorzieningenkavels in De Tippe. Als gevolg van een tekort aan capaciteit ontstaat hier vertraging in de eerste helft van 2025.
• Voor de uitbreiding van het winkelcentrum wordt de planvorming begin 2025 afgerond. De aanvraag omgevingsvergunning wordt in de eerste helft van 2025 verwacht, mede na afronding van een finale markttoets door Dura. De actuele verwachting is dat na de zomer de voorbereidende werkzaamheden starten en eind dit jaar de start bouw van de uitbreiding van het winkelcentrum. Vooruitlopend op deze werkzaamheden wordt de markt (tijdelijk) verplaatst, worden enkele Nuts-voorzieningen gerealiseerd en is er een kapvergunning voor twee bomen in voorbereiding (medio 2025).
• Als gevolg van de op dit moment financiële onhaalbaarheid van het project is ook de contractvorming voor de Stadsfoyer doorgeschoven, dit wordt naar verwachting de 1e helft van 2025 afgerond.

De Tippe

• Er wordt volop gebouwd in De Tippe, o.a. de co-creatieprojecten starten met de bouw in de eerste helft van 2025.
• De planvorming / verkenning voor de zuidpunt van De Tippe wordt in de eerste helft van 2025 afgerond en moet leiden tot een reserveringsovereenkomst. Het programma voor de Zuidpunt bestaat hoofdzakelijk uit appartementen (ruim 200).
• De laatste aanbesteding voor de projectmatige woningbouw moet begin 2025 leiden tot een gunningsbesluit. Vervolgens kan de planvorming hiervoor starten, de verwachting is dat er in 2026 kan worden gestart met de bouw.
• Project H5/H6 (circa 50 woningen) kent al lange tijd vertraging als gevolg van de marktomstandigheden (hogere consumentenrente en hogere bouwkosten), dit gecombineerd met de lange bouwtijd (als gevolg van de ondergrondse parkeerplaatsen) heeft tot gevolg dat het benodigde percentage voorverkochte woningen niet wordt gehaald. In de eerste helft van 2025 wordt hierover duidelijkheid verwachting.
• Voor de PO kavels worden nieuwe uitgiftes voorbereid die vrij vlot op elkaar gaan volgen (velden C3 & C4). Verwachting is dat de eerst helft 2025 beide velden in verkoop gaan.

Breecamp-West:
Begin 2024 heeft de raad de gebiedsvisie voor Breecamp-West vastgesteld. De visie wordt nu verder uitgewerkt in het Ruimtelijk ontwikkelingsplan. Het streven is om in de eerste helft van 2025 het ROP af te ronden en vervolgens ter besluitvorming voor te leggen aan college en raad. Aansluitend daarop wordt gestart met het opstellen van het omgevingsplan.

Werk in uitvoering
Ook in 2025 en de daarop volgende jaren gaan veel projecten tegelijk in uitvoering, waardoor er veel (zwaar) bouwverkeer in en rond Stadshagen is. Dit heeft grote impact op de wijk en alles is erop gericht de overlast voor bewoners, instellingen en bedrijven tot een minimum te beperken. Hiervoor is in 2023 ook een omgevingsmanager aangesteld. Zodat er nog beter ingezet wordt op tijdige interne afstemming en coördinatie, goede afspraken met aannemers, handhaving van deze afspraken en tijdige communicatie. Voor alle (bouw)projecten wordt een BLVC-plan opgesteld.

Risicografiek:

   
Peildatum 1 januari 2025

Toelichting op de grootste risico’s

1. Woningbouwplanning wordt niet gehaald/versnelling stagneert
Vanaf 2021 is de planning voor Stadshagen om 500 woningen/gronduitgiftes te faciliteren. Voor de grote woningbouwlocaties (Breezicht, De Tippe, Winkelcentrum) zijn de bestemmingen op orde. De marktomstandigheden herstellen, dat laat een grotere belangstelling en koopbereidheid zien en snellere doorlooptijden tot start bouw. De grondprijsonderhandelingen vragen daarbij aanvullend tijd cq. duren langer. Inmiddels is hiervoor een werkwijze afgesproken met de bouwclaimpartners, wanneer er middels onderhandeling geen overeenstemming wordt bereikt, vindt een onafhankelijke waardebepaling/taxatie plaats.
Een zorgwekkende ontwikkeling is de capaciteit vanuit de Nuts-partijen en Nuts-infrastructuur, de doorlooptijden voor een definitief plan en levering lopen soms op tot meer dan een jaar, hierdoor kan de woningbouwplanning alsnog vertragen. Er wordt zo vroeg als mogelijk geanticipeerd op deze planning, wanneer dat onvoldoende kan, wordt er onderzocht of een tijdelijke voorziening mogelijk is, dit leidt veelal tot hogere kosten, deze worden gedekt in de post onvoorzien.

2. Geen toereikende energie-infrastructuur
Inmiddels is duidelijk (uitbreiding Winkelcentrum Stadshagen) dat het verkrijgen van een grootverbruikaansluiting voor commercieel vastgoed niet mogelijk is. Dit is mogelijk ook een risico voor de nog te ontwikkelen voorzieningen-locaties. Hierover wordt overleg gepleegd met Enexis, wetende dat zij op de langere termijn werken aan het uitbreiden van deze specifieke capaciteit. Ondertussen wordt er onderzocht of de energievraag verkleind kan worden of dat er middels andere technieken (bodemwarmte) toch voortgang bewerkstelligd kan worden. Deze gesprekken en onderzoeken leiden over het algemeen tot vertraging, nog niet tot afstel van het beoogde project.

3. Grondopbrengsten dalen en kwaliteit woningen staan onder druk
De grondprijsonderhandelingen vragen meer tijd als gevolg van de veranderende woningmarkt. In sommige projecten is het noodzakelijk om keuzes te maken om de hoogwaardige kwaliteit van de woningen/het project naar beneden bij stellen, zodat het project haalbaar is of wordt voor partijen. Het risico hiervan is dat er te kleine woningen worden ontwikkeld zodat er binnen de prijsklasse kan worden gebouwd (dit betreft vooral middenduur). Er is beperkt ruimte om af te wijken van de programmering, ook is het op bepaalde plekken mogelijk om het koopprogramma om te zetten naar huurwoningen.

4. Hogere bouw- en/of civiele kosten
Als gevolg van grondstoftekorten, langere levertijden, hogere lonen en onzekerheid in de mondiale markt (energieprijzen, Oekraïne) kunnen bouw- en civiele kosten stijgen waardoor woningbouwplannen duurder en/of niet haalbaar worden. Dit geldt tevens voor de gemeentelijke werkzaamheden (aanbesteding civiele werken). Hierop wordt geanticipeerd om zo actueel en accuraat mogelijk kosten te ramen. Echter kan er op dit risico niet volledig worden geanticipeerd, ook omdat aannemers een beroep kunnen doen op de zgn. risicoregeling waarin kosten mogen worden doorbelast. Dit kan leiden tot hogere kosten dan geraamd. In de verschillende grondexploitaties is hiervoor een beperkt risicobudget/post onvoorzien beschikbaar.

5. Onvoldoende samenhang bestaand (gebied) winkelcentrum Stadshagen en uitbreiding winkelcentrum
Vanuit de aanbesteding is in de samenwerking van de gemeente met Dura Vermeer contractueel vastgelegd dat Dura Vermeer zich dient te richten op een koppeling van de parkeergarages. Inmiddels is duidelijk dat deze koppeling er niet komt, waardoor er een alternatieve ontsluiting dient te worden gerealiseerd via de noordzijde. Het ontwerp gaat hier inmiddels vanuit. Als consequentie hiervan dient een kwalitatief goede aansluiting tussen de bestaande openbare ruimte en het nieuwe plan en inrichting openbaar gebied te worden gewaarborgd. Inmiddels is hiermee ingestemd door de raad op 2024. Daarnaast liggen er ook kansen om de integrale kwaliteit van de uitbreiding en het bestaande winkelcentrum te verhogen. Dit vraagt op termijn aanpassingen in de
bestaande openbare ruimte waarvoor naar verwachting een nieuw investeringsbesluit moet worden genomen.

6. Ontstaan van nieuwe gatenkaas ten gevolge van vertraging in de planning
Door het niet/later realiseren van (specifieke woningen in met name het dure segment) ontstaan er onbebouwde of niet volledig afgebouwde locaties in de gebieden waardoor het woonrijpmaken van de openbare ruimte niet kan worden uitgevoerd, er lang(er) bouwverkeer door en langs bewoonde gebieden rijdt en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan.

7. Plan of project overschrijdt norm voor stikstofbelasting natuurgebieden
Als gevolg van nieuwe regelgeving/nieuwe jurisprudcentie (december 2024) rondom stikstofemissie ontstaat er nieuwe onduidelijkheid en onzekerheid op het gebied van stikstof. Dit moet per plan/project worden onderzocht. De mogelijkheid bestaat dat hierdoor een plan geen doorgang krijgt of moet worden aangepast.

Effecten stikstof

De aanwezige risico’s ten aanzien van stikstof staan beschreven in de risico’s hierboven (voor zover van toepassing).