Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever                                                                     : Gerdien Rots

Project omschrijving

Doel van het project is het transformeren en vernieuwen van het gebied Oosterenk tot een aantrekkelijk, vitaal en duurzaam stadsdeel. Een dynamisch gebied met verschillende woon- en werkfuncties en een versterking van de identiteit, met een campus van Health & Care op basis van de vastgestelde ‘gebiedsvisie Oosterenk’ (november 2020). In de gebiedsvisie Oosterenk is opgenomen dat tussen de 1000 tot 1500 woningen kunnen worden toegevoegd. In de uitwerking kan het aantal mogelijk worden vergroot.

Ontwikkelkader

Voor de verdere transformatie van Oosterenk naar een gemengd stedelijk gebied zien we dat een (passief) faciliterende rol van de gemeente tot onvoldoende voortgang leidt. De omstandigheden vragen om meer regie van de gemeente. Ambities uit de gebiedsvisie worden niet allemaal op plotniveau (door ontwikkelaars) uitgewerkt. Er is op gebiedsniveau behoefte aan een vertaling van de ambities uit de gebiedvisie naar (concrete) kaders en integrale keuzes. Het gaat dan om beleidsuitspraken op het gebied van onder meer mobiliteit, parkeren, buitenruimte en energie.

We gaan daarom aan de slag met een ontwikkelkader. Onderdeel van het ontwikkelkader is een financieel kader, passend bij de opgave en de rol die de gemeente moet innemen om de gebiedstransformatie waar te maken met duidelijkere verwachtingen richting eigenaren en ontwikkelaars.
Naast het ontwikkelkader wordt jaarlijks gestuurd op de doelen, inspanningen en resultaten van het programma. Het programmaplan voor de komende jaren wordt geactualiseerd en vormt de basis voor de begrotingsaanvraag voor de dekking van de plankosten.

Woningbouwproductie

In 2023 zijn voor de aanvraag Woningbouwimpuls (WBI) afspraken gemaakt met de ontwikkelende partijen over het minimale woningbouwprogramma in de centrumontwikkeling Oosterenk. Het Ruimtelijk ontwikkelplan centrumontwikkeling is in september 2024 door de raad vastgesteld. Het programma in de tabel is als gevolg daarvan verhoogd van 540 woningen (minimaal programma WBI) naar 577 (beoogd programma Ruimtelijk Ontwikkelplan centrumontwikkeling Oosterenk).

Gezien het raadsvoorstel Midwest (zie ‘Activiteiten Midwest’ hieronder) schuift de planning van de woningbouwproductie voor dit deelgebied op. De aantallen zijn verschoven van 2026 naar ‘2030 en verder’.

Financiën

Voor de uitvoering van het gebiedsprogramma zijn de middelen tot en met 2025 incidenteel, vanaf 2026 t/m 2029 zijn de middelen 50% structureel en 50% incidenteel.
Voor de uitwerking van de gebiedsvisie zijn tot nu toe middelen beschikbaar gesteld in de begroting.
Het ontwikkelkader zal naar verwachting tot een herijking van de maatregelen zorgen. Op basis van de uitwerking wordt meer bekend welke investeringen nodig zijn voor onder meer het aanpassen van de buitenruimte. Daarvoor worden t.z.t. kredietaanvragen voorgelegd aan de raad.
Voor het Centrumgebied is in het vierde kwartaal 2023 krediet beschikbaar gesteld die voor een deel wordt gedekt door de WBI-bijdrage van het Rijk en is krediet beschikbaar gesteld en gereserveerd in de Strategische Investeringsagenda.
Voor particuliere initiatieven worden anterieure overeenkomsten afgesloten waarin het kostenverhaal conform de Zwolse plankostenscan is opgenomen.

Fase van het project, stand van zaken, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan?

Centrumgebied
Voor dit gebied is er in de afgelopen jaren door een coalitie van BPD Bouwfonds gebiedsontwikkeling, Jansen Vastgoed en deltaWonen (namens de corporaties) samen met de gemeente Zwolle gewerkt aan het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) wat voorligt ter besluitvorming door de raad. Het Centrumgebied omvat twee ontwikkellocaties rondom het Isala ziekenhuis. BPD ontwikkelt aan ‘de Standsrand’ de voormalige waterschapslocatie aan de Dokter van Thienenweg, ongeveer 250 woningen. Op de ‘Kop van de Boulevard’ aan de Dokter Spanjaardweg ontwikkelt Jansen Vastgoed ongeveer 330 woningen en voorzieningen.

Activiteiten Midwest
Vijf panden in Midwest zijn tijdelijk (in ieder geval tot en met maart 2026) in gebruik voor de opvang van Oekraïners. Op termijn wordt de bebouwing in Midwest getransformeerd van kantoren naar woningen. De transformatie van het gebied Midwest heeft effect/uitstraling op de rest van Oosterenk, waaronder ook de centrumontwikkeling. Er wordt daarom gestuurd op een hoogwaardige kwaliteit van het gebied als geheel.

Met de eigenaar van vijf kantoorgebouwen in het werkgebied Oosterenk Midwest is gesproken over het transformeren van deze gebouwen naar woningen (conform het raadsbesluit over de Project Ontwikkelopgave, POO, van juli 2018). In de afgelopen jaren heeft de eigenaar de tijd gehad om, binnen de kaders van de POO, met een haalbaar plan te komen. Tot op heden is dit niet gelukt. Met de eigenaren van de twee andere kantoorgebouwen in Midwest (Ruysdael en Rembrandt) zijn gesprekken gevoerd over transformatie en/of herontwikkeling van deze kantoren naar wonen. Bij deze ontwikkelingen is gestuurd op voldoende afstemming met het al lopende initiatief uit 2018. Nadat een concept intentieovereenkomst (IOK) is gedeeld, is geen voortgang meer geboekt. Er is geen overeenkomst tot stand gekomen. Verdere stagnatie is onwenselijk gezien de ambitie in dit gebied. De raad heeft in juli 2024 besloten de POO in te trekken en met een schone lei te beginnen. Ook de eigenaren van Rembrandt en Ruysdael zijn geïnformeerd dat de concept IOK is ingetrokken.

Dokter van Deenweg 84-92
Dit pand wordt nu tijdelijk bewoond door Oekraïners. De eigenaren van het pand aan de Dokter van Deenweg 84-92, hebben in 2019 een transformatieplan ingediend voor 24 appartementen. Het gewijzigde bestemmingsplan en de Omgevingsvergunning zijn in januari 2023 door het college behandeld. Het bestemmingplan is in juni 2023 door de raad vastgesteld en na een inspraaktermijn van 6 weken onherroepelijk verklaard. De start van de werkzaamheden zal samenvallen met de beëindiging van de Oekraïneopvang.

Flexwonen Stadsrandkavel
Vanuit de grote woningbehoefte is onderzocht of flexwoningen kunnen worden gerealiseerd op de Stadsrandkavel. Samen met deltaWonen is de ontwikkeling van flexwoningen op de stadsrandkavel verder uitgewerkt en hierbij is ook de omgeving betrokken. Eind 2024 is er een onherroepelijke vergunning verleend voor een periode van 15 jaar. In het voorjaar van 2024 is gestart met de realisatie van 58 flexwoningen. Eind 2024 zijn de woningen opgeleverd en hebben de eerste bewoners hun intrede gedaan. In maart staat de officiële opening gepland van de flexwonenlocatie.

Gebiedsverkenning Ceintuurbaanzone
Het programma Stedelijk Zwolle is één van de programma's van de verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle (Warme harten in een klimaatadaptieve delta). Als onderdeel van dit programma wordt een integrale gebiedsverkenning uitgevoerd naar de Ceintuurbaanzone. De verkenning beoogt inzicht te geven in de potentie en de haalbaarheid van de Ceintuurbaanzone als grootschalig hoogstedelijk ontwikkelgebied dat in verbinding komt met de bestaande stad en bijdraagt aan een versterking van de economische positie van de stad en de regio Zwolle. Hierbij wordt integraal gekeken naar verbetering van de klimaatbestendigheid, het verbeteren van mobiliteit/bereikbaarheid, het versterken van de economische functie en het toevoegen van woningen. In het najaar van 2024 is de verkenning afgerond. De drie gepresenteerde modellen vormen de input voor het Ruimtelijk Toekomstperspectief (RTP) als onderdeel van de aanvulling Omgevingsvisie. Het programma Oosterenk is betrokken bij het RTP, met name in relatie tot het ontwikkelkader.

Ontwikkelkader
De verstedelijkingsvraag levert kansen op voor de transformatie van Oosterenk. Een sterke Ceintuurbaanzone levert bijvoorbeeld meer draagkracht voor voorzieningen die mogelijk in Oosterenk kunnen landen en (grootschalige) investeringen in infrastructuur die de positie en aantrekkelijkheid van Oosterenk vergroten. Waar de gebiedsverkenning de potentie van een groot gebied op een hoog abstractieniveau verkent, kunnen we in Oosterenk deze potentie al concreter verkennen als nadere uitwerking van de gebiedsvisie. In 2024 zijn we – parallel aan de gebiedsverkenning – gestart met een verkenning naar de ontwikkelpotentie van Watersteeg. We hebben een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd, waarbij we onder meer hebben gekeken naar laadvermogen, functiemix en bouwstenen/spelregels. Hieruit blijkt dat de financiële haalbaarheid van het toevoegen van programma flink onder druk staat: woonprogramma is rendabel te realiseren, maar dit geldt niet voor (de meeste vormen van) commercieel programma en kantoren. Daarnaast geldt voor al het programma dat parkeren op de begroting drukt. Hieruit hebben we geconcludeerd dat we als gemeente keuzes moeten maken over onze rol en de toekomst van heel Oosterenk.

In het najaar van 2024 is een plan van aanpak voor het ontwikkelkader opgesteld en zijn we gestart met de uitwerking van het ontwikkelkader. We zijn gestart met een aantal deelproducten, ten behoeve van het opstellen van een toekomstperspectief en ruimtelijk kader, waaronder een programma op hoofdlijnen en een eerste opzet voor de business case.

Ecomonische positionering
Vanuit Economie is een economisch perspectief opgesteld. Daarnaast is er een visie kantorenmarkt Zwolle uitgevoerd door CBRE naar de positionering van kantoren in Zwolle. Op basis van deze gegevens wordt een kantorenvisie op gesteld met daarbij een handelingsperspectief voor de gebieden waaronder ook voor Oosterenk. Belangrijke conclusie is dat het aantal vierkante meters kantoren van belang is voor de stad.  De vierkante meters kantoor die bij transformatie vrij komen bieden kansen om vierkante meters kantorenruimte toe te voegen aan de zuidkant van Oosterenk of mogelijk door verdichting bij bestaande kavels. In het centrumgebied kunnen voorzieningen worden toegevoegd om een hart te maken voor Oosterenk. Bij het verstedelijkingsvraagstuk is het ook van belang te bezien waar de werkfuncties moeten worden versterkt. Een mogelijkheid is om de werkfuncties te intensiveren. Dit vraagt om een actieve houding van de gebouweigenaren en bedrijven. Er is onderzoek nodig op welke wijze de verstedelijkingsvraag in Oosterenk vorm kan krijgen rekening houdend met het behoud van kantoorruimte in een goede werk en leefomgeving.

Mobiliteit
Bereikbaarheid (waar parkeren onderdeel van is) is een belangrijk thema op de Oosterenk. Er is een mobiliteitsplatform Oosterenk opgestart bestaande uit de Ondernemersvereniging OVB, enkele gebouweigenaren, de mobiliteitsmakelaar provincie Overijssel, een verkeerskundige van de gemeente Zwolle en een projectmanager vanuit het gebiedsprogramma Oosterenk.

De eerste fase van de pilot slim parkeren is in november 2024 gestart. In december heeft de provincie Overijssel een subsidie toegekend om een deel van de pilot mee te financieren. Daarnaast is er subsidie beschikbaar gesteld voor het doen van parkeertellingen en het opstellen van een actieplan/plan van aanpak voor mobiliteit in Oosterenk.

Energie
Het is van belang om vanuit de gemeente te sturen op de plaatsing van locaties van WKO-systemen in het gebied omdat de kans bestaat dat collectieve systemen niet van de grond komen. Dit om te voorkomen dat individuele WKO-systemen de mogelijkheid verkleinen voor andere eigenaren. Daarnaast wordt met de ondernemersvereniging OVB onderzocht op welke wijze ondernemers kunnen worden gestimuleerd om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken. Voor het centrumgebied wordt de energievraag met de coalitiepartners opgepakt. Om de regie op de ondergrond te kunnen voeren is een QuickScan uitgevoerd naar de mogelijkheden van WKO-systemen en  de effecten daarvan op de ondergrond. We hebben geconcludeerd dat het nodig is om als vervolg op de Quick Scan een bodemenergieplan op te laten stellen voor het gebied.

Daarnaast constateren we dat netcongestie de voortgang van de ontwikkeling van Oosterenk kan beïnvloeden. Dit blijft stadsbreed én vanuit het gebied een aandachtspunt en moet proactief worden opgepakt.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Ontwikkelkader
We werken aan het ontwikkelkader waarin deelproducten worden uitgewerkt als een toekomstperspectief en het ruimtelijk kader. Dit bevat een programma op hoofdlijnen en ruimtelijke uitgangspunten, ook voor de openbare ruimte. M.b.t. mobiliteit voeren we parkeertellingen uit t.b.v. een dynamische parkeerbalans. Op basis van deze deelproducten worden businesscases op gebieds- en plotniveau uitgewerkt zodat er ontwikkelscenario’s kunnen worden opgesteld. Dit biedt de input voor het opstellen van de ontwikkelstrategie en fasering (in samenwerking met eigenaren in het gebied) en een financiële strategie. Hierbij wordt ook een relatie gelegd met het RTP als onderdeel van de aanvulling omgevingsvisie en de ontwikkelstrategie daarin. Het ontwikkelkader zal naar verwachting medio 2025 in concept gereed zijn.

Centrumgebied
Na besluitvorming over het ROP in de raad werken de ontwikkelaars de plannen verder uit, onder meer in een Voorlopig en Definief Ontwerp van de bouwplannen en inrichtingsplannen voor de buitenruimte. Tegelijkertijd wordt voor de Stadsrand en de Kop van de Boulevard een wijziging voor het Omgevingsplan voorbereid. De gemeente werkt de openbare ruimte, die samenhangt met deze woningbouwontwikkelingen, verder uit.

Isala heeft een vastgoedstrategie opgesteld voor de korte en lange termijn. Er is behoefte aan een gebiedsvisie voor de ontwikkeling van het ziekenhuis die in samenhang met de transformatie van Oosterenk wordt gemaakt. Isala gaat deze gebiedsvisie in 2025 maken in nauwe samenwerking met de gemeente. Wanneer Isala locaties gaat ontwikkelen die niet passen in het vigerende Omgevingsplan, dan moeten zij een ROP maken voor het betreffend gebied.

Midwest
Op deze locatie zijn in enkele gebouwen ontheemden uit Oekraïne gehuisvest. De huurtermijn is verlengd tot maart 2026. Met het intrekken van de POO kunnen starten met een schone lei voor de nadere uitwerking van de dit deelgebied. We nemen dit mee in het Ontwikkelkader voor Oosterenk. Binnen deze nadere uitwerking onderzoeken we hoe Midwest alsnog kan bijdragen aan de gemeentelijke doelen: we herijken we de kaders uit de POO en we verwerken voortschrijdend inzicht (onder meer door de vaststelling van de Gebiedsvisie in 2020, de Omgevingsvisie in 2021,de Verstedelijkingsstrategie in 2023 en verkenning CB-zone in 2024). Op basis van deze nadere uitwerking kunnen we een strategie voor dit deelgebied bepalen en weer het gesprek aangaan met de eigenaren.

Ontwikkeling Dokter van Deenweg 184-192
De ontheemden uit Oekraïne zijn in 2024 nog op deze locatie gehuisvest. In juni 2023 is een gecoördineerde procedure (Omgevingsvergunning en bestemmingsplan) vastgesteld. De ontwikkeling van het plan is mede afhankelijk van het tijdstip waarop het tijdelijk contract voor de huisvesting van de vluchtelingen vanuit Oekraïne afloopt en de bewoners zijn verhuisd.

Mobiliteit
De volgende onderwerpen worden in 2024 verder uitgewerkt:

• Afronding werkzaamheden t.b.v. start pilot slim parkeren
• Monitoring en evaluatie van de pilot slim parkeren
• Plan van aanpak/actieplan mobiliteit i.s.m. Mobycon (Q2 2025)
• Verkeersmodel aanpassen en nieuwe en mogelijke nieuwe ontwikkelingen.
• Input integraal ontwerp openbare ruimte.
• Update parkeercijfers (Q2 2025).
• Onderzoek vanuit mobiliteit naar effecten van mogelijke extra ontsluiting van het gebied.
• Onderzoek naar inzet van een mobiliteitsregisseur.

Daarnaast worden, door de mobiliteitsmakelaar, mobiliteitsscans aangeboden bij bedrijven om inzicht te krijgen in de vervoersbewegingen van personeel op de Oosterenk. In overleg met het bedrijf kan er vervolgens een mobiliteitsplan worden opgesteld om werknemers te stimuleren ander vervoer te gebruiken dan alleen de auto of meer thuis te werken. Hier gaan we aankomende periode mee verder .

Energie
We laten een bodemenergieplan opstellen, als sturingsmiddel om de beperkte ruimte en capaciteit in de ondergrond zo optimaal mogelijk te benutten. Hiernaast wordt ook nagedacht over het mogelijk maken van samenwerking tussen eigenaren in het gebied. Tot slot onderzoeken we in hoeverre we invloed kunnen uitoefenen op het risico van netcongestie, bijvoorbeeld door in overleg te treden met Enexis, de informatie over gevraagde vermogens aan te vullen en op zoek te gaan naar locaties voor een middenspanningsstation en trafo's.

Risicografiek:

 
Peildatum 1 juli 1024                                                              Peildatum 1 januari 2025

Toelichting risicotabel

Het risicoprofiel Oosterenk is te kwalificeren als gemiddeld. Het betreft hier een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente beperkt positie heeft. De impact op imagoschade en kwaliteit kan groot zijn als het programma geen vervolg krijgt. Een groot risico is de stagnatie van de bouw door marktomstandigheden.

Als gevolg van gewijzigde beheerssystematiek van het programma Oosterenk is ook het risicodossier aanzienlijk gewijzigd. Daarmee is een vergelijking met het dossier met peildatum 1 juli 2024 niet te maken. Kern van de wijziging is dat we rapporteren over de risico's die de realisatie van de programmadoelen in de weg staan (ipv een opsomming van alle mogelijk eisico's die zich voordoen binnen de projecten). Met deze verbeterslag beogen we meer focus aan te brengen om beter op het programma als geheel te kunnen sturen.

Toelichting op de grootste risico’s

1. Versnipperd eigendom en beperkt gemeentelijk bezit vraagt om een andere gemeentelijke rol.

Het transformeren van Oosterenk naar een gemengd woon-/werkgebied vraagt een grote inzet en een andere rol van de gemeente om de partijen mee te krijgen in een goede transformatie. Dit vanwege het beperkte gemeentelijke grondbezit in het gebied en een versnippering van eigendommen. In de praktijk is dit afgelopen jaren ook lastig gebleken. Om deze reden is de gemeente op dit moment bezig om een ontwikkelstrategie uit te werken (zie ook ontwikkelkader).

2. Onvoldoende financiering voor transformatie naar gemengd woon-/werkgebied

Voor de investeringen in het centrumgebied van Oosterenk is dekking gevonden in o.a. een Rijksbijdrage uit het Woninbouwimpuls, bijdrage van ontwikkelende partijen en een gemeentelijke bijdrage. Dit betreft slechts een deel van Oosterenk. Om een gemengd woon- en werkgebied in Oosterenk te creëren is het van belang om te investeren in mobiliteitsoplossingen om de bereikbaarheid van het gebied te kunnen garanderen en een oplossing te bieden aan het maaiveld parkeren.  Daarnaast is het noodzakelijk om op termijn te investeren in het vergroenen van de buitenruimte, het toevoegen van wandel- en vrij liggende fietspaden en het goed bereikbaar houden van het gebied. Voor maatregelen buiten het centrumgebied is vooralsnog geen dekking.

3. Integrale ontwikkeling Centrumgebied vraagt meer gemeentelijke inzet

Bij de ontwikkeling van het ROP is gestuurd op een integrale ontwikkeling van de Kop van de Boulevard, de voormalige Waterschapslocatie en de ABC-locatie van Isala. Hier moet het hart van het nieuwe Oosterenk een plek krijgen. Isala heeft lopende het proces aangegeven dat de ontwikkeling van de ABC-locatie pas later in de tijd kan plaatsvinden. Met de vaststelling van het ROP in 2024 is er sprake van twee ontwikkellocaties waar in de nabije toekomst woningen kunnen worden gerealiseerd. Sturing op de samenhang tussen de verschillende ontwikkellocaties vraagt om meer inzet. De gemeente probeert te sturen op het realiseren van het toekomstige hart van het gebied door vervolggesprekken met Isala over de ontwikkeling van het ziekenhuisterrein, incl. ABC-locatie en door afspraken te maken over fasering en flexibiliteit in de te ontwikkelen functies en voorzieningen per ontwikkellocatie.

4. Het transformeren van een kantorengebied naar een gemengd woon-/ werk gebied komt onder druk te staan door druk om snel en voor bepaalde doelgroepen woningen te realiseren

Om van Oosterenk een gebied te maken waar prettig wordt gewoond en waar mensen ook graag blijven wonen is het van belang om een goed woon-, werk- en leefklimaat te maken. Het risico is dat de druk om woningen te realiseren een versnipperde aanpak oplevert waardoor de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald en Oosterenk een overloopgebied wordt. Dit speelt o.a. in de discussie over huisvesten en concentratie van bepaalde doelgroepen. Daarbij brengt de druk om een haalbare business te maken door de kantooreigenaren het risico met zich mee dat de uitgangspunten ten aanzien van groen, water en verblijfgebieden niet worden gehaald.

5. Verstedelijkingsvraagstuk is nog onzeker, waardoor investeringen ondernemers achterblijven

 De verkenning Ceintuurbaanzone is uitgevoerd en de uitkomsten worden betrokken bij het opstellen van de aanvulling Omgevingsvisie. De uitkomsten worden eveneens betrokken bij het opstellen van het ontwikkelkader Oosterenk. Op dit moment is het echter voor stakeholders onzeker waar de ontwikkeling van dit gebied naar toe gaat en waar we over tien jaar willen staan met dit gebied. Daar het gebrek aan een duidelijk eindbeeld van het gebied is het lastig om stakeholders aan ons te verbinden en kunnen investeringen van ondernemers achterblijven.

Effecten stikstof

Oosterenk is gezien de ligging ten opzichte van natura 2000 gebied één van de zes ontwikkelgebieden in Zwolle waar stikstof verhoogde aandacht vraagt. Er worden op basis van actuele gegevens berekeningen uitgevoerd om de stikstofruimte voor de ontwikkelingen van de deelgebieden te kunnen bepalen. De eerste doorrekening laat zien dat de ontwikkeling van het centrumgebied een geringe stikstofdepositie heeft op het meest nabij gelegen Natura 2000 gebied (Vecht). De mogelijke ecologische effecten worden per project nader onderzocht. De gevolgen van de recente stikstofuitspraken van januari 2025 zijn nog onduidelijk en worden op stads- en gebiedsniveau nader onderzocht.