Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder Guldemond   

Project omschrijving

Ontwikkeling en realisatie van een hoogwaardig gebied met een mix van functies (retail, leisure, bedrijvigheid, kantoren, eventontwikkeling), inclusief de herontwikkeling van de openbare ruimte.
De voormalige Beers Stork locatie wordt bouwrijp gemaakt ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen (economische functie). Er is nog ruimte voor nieuwe ontwikkelingen aan de zijde van de Blaloweg en de Russenweg (voormalige Frosty Food-locatie). Tevens valt de beoogde uitbreiding van de retailmogelijkheden en herinrichting openbaar gebied op Voorsterpoort onder de gebiedsontwikkeling Voorsterpoort West.

Woningbouwproductie

Er worden geen woningen gerealiseerd.

Financiën

De gemeenteraad heeft op 12 maart 2018 de grondexploitatie Beers Stork vastgesteld. In oktober 2019 is de grondexploitatie Voorsterpoort-retail geopend en een krediet voor de investeringen in het openbaar gebied beschikbaar gesteld. Hiermee zijn middelen voor de planvorming en realisatie van een deel van de openbare ruimte op Voorsterpoort beschikbaar gekomen.

Prijsstijgingen
Conform gemeentebreed beleid zijn de kosten in de grondexploitatie geïndexeerd

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

• De tijdelijke parkeerlocatie (3 jaar) voor vrachtwagens op Voorsterpoort is begin 2023 in gebruik genomen. Na een aanloopperiode wordt deze locatie inmiddels goed gevonden door chauffeurs en is de bezetting van de parkeerlocatie over het algemeen goed .
• De zitting voor het ingestelde beroep op het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de retailmogelijkheden heeft plaatsgevonden op 22 juli 2024. De uitspraak van de Raad van State is inmiddels meerdere keren uitgesteld, waardoor op dit moment (januari 2024) nog geen duidelijkheid is.
• De verkenning van de ontwikkeling van Spooldereiland (laatste deel) is gaande. De huidige eigenaar heeft het initiatief genomen om het gesprek op te starten over de ontwikkelmogelijkheden. Naar verwachting worden deze gesprekken in de eerste helft van 2025 afgerond en zou dit tot een nieuwe overeenkomst moeten leiden.
• Voor de herontwikkeling van de Beers-locatie is gestart met het bepalen van de mogelijkheden voor uitgifte en verkoop van deze locatie. Inmiddels is het bedrjventerreinenbeleid voor Voorsterpoort/Voorst door het college vastgesteld. De specifieke uitgiftevoorwaarden wordt vastgelegd in een kavelpaspoort. Op basis hiervan kan de uitgifte worden voortgezet. Tevens zijn taxaties uitgevoerd om de actuele waarde te bepalen, deze taxaties laten een grondwaarde zien die passen binnen de grondexploitatie(s).
• In 2024 is het het definitief ontwerp voor het eerste deel van de herinrichting Grote Voort (tussen Russenweg en Kamperpad) afgerond en vastgesteld in afstemming met stakeholders en aangrenzende eigenaren. De aanbesteding is in de tweede helft van 2024 uitgevoerd, de werkzaamheden starten begin maart en duren tot juni/juli 2025.
• Er is een parkeerverbod op de rijbaan ingesteld. E.e.a. in afstemming met de omgeving en stakeholders (ondernemersvereniging). Deze maatregelen (aanpassing bebording) worden in de eerste helft van 2025 uitgevoerd. Hiermee is er een eenduidige regime op Voorst en Voorsterpoort op het gebied van parkeren.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Het komende half jaar staan de volgende activiteiten gepland:

• De transformatiestudie voor voormalige DMI-locatie wordt naar verwachting in de eerste helft van 2025 afgerond. Hierin wordt onderzocht hoe de tijdelijke situatie (creatieve industrie), (planologisch) permanent kan worden gefaciliteerd.
• Voor de voormalige Frosty Food-locatie en Beers Stork-locatie is in tweede helft van 2024 het kavelpaspoort opgesteld op basis waarvan mede de uitgiftestrategie kan worden vastgesteld. Voor de beide locaties zijn inmiddels verkennende (verkoop)gesprekken gaande.
• De herinrichting van het 1e deel van de Grote Voort wordt in de eerste helft van 2025 gerealiseerd.
• De uitgiftestrategie van de retaillocatie wordt afgerond, na duidelijkheid over het ingestelde beroep bij de Raad van State (verwachting dat dit in  februari 2025 bekend is).

Risicografiek:

 
  Peildatum 1 juli 2024                                                            Peildatum 1 januari 2025

Toelichting op de grootste risico’s

1. Energie infrastructuur ontoereikend

Voor toekomstige ontwikkelingen is het op dit moment niet mogelijk om een nieuwe grootverbruik aansluiting te verkrijgen. Ook zijn de mogelijkheden voor bestaande (maar ook nieuwe) bedrijven om energie terug te kunnen leveren beperkt. Inmiddels wordt onderzoek gedaan naar alternatieve mogelijkheden (bijvoorbeeld het toepassen van bodemwarmte) en is in onderzoek of er middels samenwerking gebruik kan worden gemaakt van energie/warmte van omliggende bedrijven. Deze onderzoeken vragen echter veel tijd, waardoor op de korte termijn er geen oplossing mogelijk is.

2. Prijsontwikkeling complexiteit (private) financiering en investeringen neemt toe

Er is al langere tijd sprake van stijgende kosten voor bouwkundige en civiele werkzaamheden. Als gevolg hiervan zijn budgetten mogelijk niet meer toereikend en kunnen plannen niet worden uitgevoerd. Waar mogelijk worden de plannen aangepast aan het financiële kader, eventueel door het budget onvoorzien in te zetten. Mocht dit niet toereikend zijn, dan volgt aanvullende besluitvorming. Jaarlijks worden, voor zover nodig, de budgetten in de grondexploitatie geïndexeerd.
Daarnaast is door de stijgende rentes en hogere bouwkosten het risico toegenomen dat beoogde ontwikkelingen financieel niet haalbaar zijn. Voordat definitieve besluiten worden genomen, worden de eventuele financiële effecten/verwachtingen herijkt.

3. Plan of project overschrijdt de norm voor stikstofbelasting natuurgebieden

Voor de toekomstige ontwikkeling van het laatste deel van de Beers-locatie (voorzijde Blaloweg / locatie voormalig Frosty Food), kan er sprake zijn van te veel emissie/uitstoot van stikstof. Hierdoor het kan een toekomstig plan of project vertragen of kan de ontwikkeling geen doorgang vinden. Er moet er een Aerius-berekening worden uitgevoerd (door toekomstig initiatiefnemer). Op basis daarvan kan worden geconcludeerd of de ontwikkeling haalbaar is. Als gevolg van de recente uitspraak van de Raad van State over het niet meer mogen salderen (intern) is er op dit moment een groter risico voor wat betreft de uitvoerbaarheid op het gebied van stikstof. De effecten en mogelijke maatregelen naar aanleiding van deze uitspraak zijn in onderzoek.

4. Hogere boekwaardes

Voor een aantal kavels op Voorsterpoort is er sprake van hoge boekwaardes. Dit is een risico voor de haalbaarheid van planontwikkeling. Voor een deel is dit risico kleiner door als gemeente zelf een bestemmingswijziging (retaillocatie) voor te bereiden, waarmee de bestemming en daarbij behorende randvoorwaarden worden gewijzigd die een goede ruimtelijke ordening en de kans op planontwikkeling vergroot. Hierbij wordt gezocht naar het optimale programma en flexibiliteit voor de markt en daarmee financiële haalbaarheid van een retailontwikkeling. Met het openen van de grondexploitatie Voorsterpoort-retail is er met de boekwaarde op deze locatie rekening gehouden. Ook kan een afboekingsstrategie voor de overige gronden (Rova-locatie) worden overwogen. Bij het uitblijven van een ontwikkeling, blijft de boekwaarde in stand. Voor de Rova-locatie moet nog een definitief besluit worden genomen door college en raad. Dit wordt op een nader te bepalen moment gedaan.

5. Parkeerbalans (vraag en aanbod) in het gebied onvoldoende

Als gevolg van de bestemmingsplanwijziging voor de retailuitbreiding zal op termijn de parkeercapaciteit achter de bestaande woonboulevard verdwijnen. Voor de overige parkeercapaciteit en parkeerbehoefte in het gebied Voorsterpoort is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Kwantitatief gezien is er sprake van voldoende parkeergelegenheid. Op piekmomenten is er soms sprake van een grotere vraag. Hierover is met de eigenaren gesproken in 2024. Wanneer planvorming daadwerkelijk concreet wordt, moet inzichtelijk worden gemaakt of en welke maatregelen aanvullend nodig zijn.

6. Tijdelijke terreinen blijven langer beschikbaar

Op Voorsterpoort worden twee functies tijdelijk gefaciliteerd (buitenevenementen en vrachtwagenparkeren). Deze functies passen niet in de ambitie voor de lange termijn voor Voorsterpoort. Daarmee wordt het in standhouden van deze functies een risico voor de ontwikkeling van de andere deelgebieden op Voorsterpoort (Retail/ Beers-locatie).

7. Pfas (bodem) verontreiniging

Er is onderzoek uitgevoerd voor de voormalige Beers-locatie naar de mate van verontreiniging op het gebied van Pfas en de maatregelen hoe hiermee om kan worden gegaan (hergebruik en/of afvoer/reiniging). Voor de verkoop en ontwikkeling van de locaties op de Beers-locatie zijn voor zover nodig, maatregelen genomen en de kosten hiervan zijn gedekt in de grondexploitatie. Inmiddels is duidelijk dat er bij de herinrichting van het 1e deel van de Grote Voort ook sprake is van verontreiniging. Het ontwerp van de herinrichting is hierop gewijzigd zodat de aanvullende kosten beperkt zijn gebleven. De kosten voor de herinrichting van het eerste deel van de Grote Voort passen binnen het daarvoor beschikbaar gestelde krediet.

Effecten stikstof

Voor zover aanwezig, zijn deze effecten beschreven in bovenstaande risico’s.