Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder Rots   

Project omschrijving

Eind 2020 is besloten het IJsselhallen-terrein te herontwikkelen naar hoofdzakelijk een woningbouwlocatie. In juli 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de visie Nieuwe Veemarkt. In november 2023 is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) en de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt vastgesteld. Gelijktijdig met dit besluit is ingestemd met de ontwikkeling en realisatie van de mobiliteitshubs NV, een krediet voor het deel verbouwen van de Bogenhal en een voorbereidingskrediet voor de Elbertsschool beschikbaar gesteld. Onderdeel van deze rapportage is ook de private herontwikkeling van de kantoorlocatie Meeuwenlaan. Gezamenlijk betreft het de ontwikkeling van ca. 1500 woningen en 20.000m2 voorzieningen (maatschappelijk en commercieel).

Woningbouwproductie

Nieuwe Veemarkt

Het totaal aantal woningen is op basis van de actuele verkaveling circa 750 woningen (conform ROP). Het aantal woningen hierboven zijn indicaties, aangezien er nog geen vastgesteld programma per ontwikkelveld is. Op basis van het stedenbouwkundig plan en de voorziene planning en fasering is bovenstaande tabel gevuld.

Meeuwenlaan

De onderverdeling naar prijsklassen is nog niet gemaakt voor de Meeuwenlaan i.r.t. jaar van realisatie, maar voldoet aan het gemeentelijk beleid 30-40-30. Het totaal aantal woningen betreft 550 tot 600 (op basis van de SOK).
In het Ruimtelijke Ontwikkelplan (ROP) (nog vast te stellen) wordt het woningbouwaantal nader bepaald. Gezien de gewijzigde marktomstandigheden is het de verwachting dat er op een aantal uitgangspunten en ambities uit de visie Meeuwenlaan een gewijzigd plan wordt voorgesteld. Dit heeft o.a. gevolgen voor het woningbouwaantal, dat lager wordt dan in de gebiedsvisie is opgenomen. Hiervoor is een separaat voorstel in voorbereiding. Mede op basis van het gewijzigde plan, wordt ook de planning herijkt. De conceptplanning gaat uit van bovenstaande.

Financiën

Nieuwe Veemarkt
Op 6 november 2023 heeft de raad, tegelijk met het ROP, de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt en drie kredieten (t.b.v. ontwikkeling Bogenhal, mobiliteitshubs Nieuwe Veemarkt en de Elbertsschool) vastgesteld. De vastgestelde grondexploitatie is positief. In 2024 is meer zicht gekomen op de programmering per ontwikkelveld en ook op de fasering en planning van de uitgifte. Begin 2025 is de grondexploitatie geactualiseerd ten behoeve van de jaarrekening. Hiervoor zijn de civieltechnische ramingen geïndexeerd en is een actuele raming gemaakt van de te verwachten opbrengsten. Deze actualisatie heeft een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie.
De kredieten voor de ontwikkeling Bogenhal, parkeren en Elbertsschool zijn verstrekt, hierop zijn geen wijzigingen.

Meeuwenlaan
De Meeuwenlaan is een facilitair project. Met de ontwikkelende partij is een intentieovereenkomst (IOK) gesloten en is in kwartaal 1 2025 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) overeengekomen. Inmiddels heeft het college ingestemd met het sluiten van de SOK. In deze overeenkomsten is/wordt het kostenverhaal geregeld.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

Nieuwe Veemarkt

• De sloop van de IJsselhallen is in september 2024 afgerond.
• De laatste onderzoeken voor de bestemmingswijziging zijn afgerond. Als gevolg van (met name) de onderzoeksresultaten op het gebied van ecologie (stikstof) wordt de bestemming met een Omgevingsplan gewijzigd. De mogelijke gevolgen als gevolg van de nieuwe jurisprudentie (december 2024) over stikstof (intern salderen) zijn nog niet duidelijk.
• Met de winnaar van de prijsvraag Natuurinclusief en Biobased bouwen is gewerkt aan het opstellen van een schetsontwerp voor veld 2 (inclusief mobilitetshub). Tevens is in 2024 gestart met het opstellen van een programma van eisen voor de mobiliteitshub. De voorbereiding van de marktselectie is gestart, maar nog niet afgerond in 2024 en hiermee vertraagd. Dit met name vanwege de complexiteit van de uitvraag (mobiliteitshub en de verkoop van grond t.b.v. de woningen), dit leidt o.a. tot twee verschillende contractvormen die in samenhang moet worden gezien, mede om de integraliteit van het plan te waarborgen.
• Met de corporaties is de planvorming vervolgd voor hun aandeel in het te ontwikkelen programma.
• De planning en prioritering voor de uitgifte is herijkt, mede als gevolg van de te respecteren looptijd van de huurovereenkomst met de bestaande exploitant is ontwikkelveld 7 later in de planning voor ontwikkeling en uitgifte gepland. Als gevolg hiervan is ontwikkelveld 1 toegevoegd aan de eerste fase. De planvorming (kaderstelling) hiervoor is in september 2024 gestart en wordt in de eerste helft van 2025 afgerond, zodat medio 2025 ook de (markt)selectie voor dit project kan starten.
• Met een aantal stakeholders (Waterschap en Nuts-partijen) is het plan voor de Nieuwe Veemarkt meer in detail besproken voor de nadere uitwerking van het inrichingsplan openbare ruimte.
• De verschillende functies in het nieuwe gebied zijn verder uitgewerkt in het inrichtinsgplan openbare ruimte.
• Een vormgevingsdocument is opgesteld voor de nieuw aan te leggen bruggen in het plan.
• Diverse (aanvullende) onderzoeken zijn uitvoerd op gebied van archeologie, bodem en ontplofbare oorlogsresten.
• De kapvergunning is aangevraagd voor de bomen die in het nieuwe plan niet gehandhaafd kunnen blijven of in slechte staat bevinden.
• De besteksvoorbereiding is gestart voor het bouwrijpmaken van het gebied voor de 1e fase.

Bogenhal

• Een deel van de Bogenhal aan de A28-zijde wordt gesloopt. Deze ruimte is nodig voor wat betreft de aanleg van het openbaar gebied en toekomstige kabels en leidingen. In 2024 is de aanbesteding hiervoor doorlopen en heeft dit tot de selectie van een aannemer geleidt.
• De voorbereidingen voor de aanbesteding van een architect voor de gehele Bogenhal zijn vertraagd. Dit om de verbouwingsopdracht en het ontwerp van de Bogenhal goed af te stemmen op de beoogde programmering, tevens wordt de kostenraming voor de verbouwing geactualiseerd.
• Er is een subsidie (DUMAVA) voor het verduurzamen van de Bogenhal toegekend.
• Inmiddels is duidelijk dat de Bogenhal naast Peakz Padel vanwege o.a. brandveiligheid en te hoge investeringskosten niet aanvullend wordt verhuurd voordat de verbouwing heeft plaatsgevonden.

Elbertsschool

• De kwartiermaker voor de Elbertsschool heeft in kwartaal 4 van 2024 de rapportage en exploitatiebegroting opgeleverd.
• De bewonerscoöperatie Kamperpoorterij heeft in 2023 bij de gemeente kenbaar gemaakt dat zij de ambitie hebben om hoofdhuurder te worden van de Elbertsschool. Afgelopen jaar zijn gesprekken gevoerd over deze ambitie en welke verantwoordelijkheden horen bij het worden van hoofdhuurder. Mede op basis van het plan en advies van de kwartiermaker heeft de bewonerscoöperatie de ambitie m.b.t. hoofdhuurder worden naast zich neergelegd. Ze hebben kenbaar gemaakt dat ze graag betrokken blijven bij de programmering van de Elbertsschool.

Private initiatieven

• Voor het initiatief van deltaWonen (circulaire proeftuin, Veemarkt 23) zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en beoordeeld ter voorbereiding van een wijziging van het omgevingsplan. Tevens zijn de gesprekken gevoerd over de te sluiten anteriereu overeenkomst (AOK).
• Het opstellen van het ROP Meeuwenlaan (ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer) is met meer dan een jaar vertraagd. De beoogde ontwikkeling op basis van de vastgestelde visie (2022) is financieel niet haalbaar. In 2024 is een voorstel van de ontwikkelcombinatie ontvangen voor een gewijzigd plan (t.o.v. de visie Meeuwenlaan). Hierover vindt in kwartaal 1 van 2025 besluitvorming plaats, op basis waarvan vervolgens een gewijzigd ROP kan worden opgesteld.
• De Samenwerkingsovereenkomst (SOK) is afgerond, inmiddels heeft het college ingestemd met het sluiten van de SOK met de OC Meeuwenlaan.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn?

Nieuwe Veemarkt

• De marktselectie voor het eerste ontwikkelveld staat voor de eerste helft van 2025 gepland. De voorbereidingen hiervoor (opstellen kavelpaspoorten en uitgifte/selectievoorwaarden) worden afgerond. Deze eerste aanbesteiding betreft ruim 100 woningen en de eerste mobiliteitshub Nieuwe Veemarkt.
• Ook voor het tweede ontwikkelveld is het kavelpaspoort opgesteld, naar verwachting wordt de aanbesteding (selectie en/of gunning) voor dit ontwikkelveld ook voor de zomer van 2025 gepubliceerd.
• De wijziging Omgevingsplan wordt afgerond en ter besluitvorming aangeboden.
• Het DO inrichtingsplan openbare ruimte wordt afgerond.
• De bomen die niet kunnen worden behouden op het terrein worden gekapt.
• Het bestek voor het bouwrijpmaken van de 1e fase wordt aanbesteed en gegund om voor de zomer van 2025 te kunnen starten.
• De nutsbedrijven werken hun plannen uit om voor de zomer te kunnen starten met hun werkzaamheden.
• Enexis plaatst een MS station op bouwveld 8.
• Een ingenieursbureau zal worden gecontracteerd om het vormgevinsgdocument van de bruggen uit te werken tot een DO.
• Er wordt een variantenstudie gedaan voor de nieuwe kademuur waarna de voorkeursvariant constructief nader wordt uitgewerkt.

Bogenhal

• De A28-zijde wordt gesloopt en het plaatsen van een nieuwe kopgevel aan de A28-zijde wordt afegrond.
• De bouwkosten en de toegekende subsidie van de Bogenhal worden herijkt in relatie tot het verder concretiseren van het beoogde programma en profilering van de Bogenhal voor na de verbouwing.
• Mede op basis van bovenstaande activiteiten wordt de aanbesteding verder in voorbereiding genomen.

Elbertsschool

• De rapportage van de kwartiermaker wordt in maart 2025 definitief.
• De huidige huurders, gebruikers en belangstellenden van de Elbertsschool worden geïnformeerd over de rapportage van de kwartiermaker en het collegebesluit dat wordt voorbereid.
• De kwartiermaker adviseert o.a. om een exploitatiestichting op te richten. De exploitatiestichting wordt hoofdhuurder van de Elbertsschool. Op dit moment wordt een beslisnota voorbereid. De verwachting is dat de beslisnota eind Q2 2025 gereed is.

Private initiatieven

• Voor het initiatief van deltaWonen (circulaire proeftuin, Veemarkt 23) wordt in de eerste helft van 2025 de procedure doorlopen om het omgevingsplan te wijzigen en een omgevingsvergunning aan te vragen. Daarbij wordt ook een anterieure overeenkomst gesloten.
• Inmiddels zijn er verkennende gesprekken met andere grondeigenaren langs de Veemarkt-straat, naar verwachting leiden deze gesprekken tot nieuwe initiatieven waarover in de eerste helft van 2025 besluitvorming plaatsvindt.

Risicografiek

Peildatum 1 juli 2024                                                           Peildatum 1 januari 2025

Toelichting risicotabel

1. Het exploitatietekort van de Bogenhal wordt groter dan het vastgestelde financiële kader  

    Het exploitatieresultaat van de Bogenhal kent verschillende geprogrammeerde activiteiten en daarmee samenhangende huuropbrengsten. In de komende periode moet duidelijk worden welk programma/functies (en daarmee activiteiten) definitief onderdeel worden van de programmering voor de Bogenhal. Dit kan leiden tot een lagere huuropbrengst per jaar. Er wordt enerzijds gestuurd op een programma en opbrengst dat past in de vastgestelde uitgangspunten, anderzijds wordt onderzocht of de investering gereduceerd kan worden door bijvoorbeeld het verkrijgen van een subsidie, waardoor de (exploitatie)kosten lager worden.

2. Gemeentebrede mobiliteit(shub) keuzes leiden tot een financieel tekort op de grondexploitatie

Als onderdeel van de Adapatieve Ontwikkelstrategie Mobiliteitshubs worden gemeentebrede spelregels opgesteld. Deze spelregels kunnen een negatief financieel effect hebben op de vastgestelde grondexploitatie Nieuwe Veemarkt of het beschikbaar gestelde krediet voor de ontwikkeling en realisatie van de mobiliteitshub. Bij het vaststellen van de AOS (of uitwerking van) zijn deze effecten ook inzichtelijk gemaakt. In de verdere planvorming voor de mobiliteitshubs kan dit risico ook aanwezig zijn. De gedachte is op dit moment om de aanbesteding met een plafondbudget uit te vragen, waardoor er o.a. financiële duidelijkheid bestaat over de investeringskosten. Als gevolg van de gemeentebrede parkeerbalans is de verwachting dat er minder kort-bezoeken hun weg vinden naar de mobiliteitshub in de Nieuwe Veemarkt, dit heeft een negatief effect op de exploitatie. Met dit financiële effect is rekening gehouden in gemeentebrede parkeerexploitatie.

3. Ambities en eisen mobiliteitshubs leiden tot hogere kosten en/of een lager exploitatieresultaat  
Als gevolg van de verdere planuitwerking, bijvoorbeeld door het verder bepalen van de functionele en technische eisen of besluiten die gemeentebreed worden genomen, kunnen van invloed zijn op de kostprijs en/of exploitatie van de mobiliteitsvoorzieningen. Voordat er een uitvraag aan de markt wordt gedaan wordt de kostenraming herijkt/bijgesteld om te bepalen of de beoogde mobiliteitshubs financieel haalbaar zijn binnen het vastgestelde financiële kader.

4. Het geambieerde programma voor de Bogenhal wordt niet gerealiseerd 
Er wordt een markttoets uitgevoerd of het beoogde programma haalbaar is, wat de actuele interesse is en er voldoende inkomsten kunnen worden gegenereerd (op basis van de exploitatiebegroting). De vertaling van het programma naar het ontwerp voor de nieuwe Bogenhal wordt hier mede op gebaseerd. Ook de stadsbrede afstemming met andere gebiedsontwikkelingen (en hallen waar (maatschappelijke) voorzieningen zijn beoogd) is hierbij van belang.
De verbouwing van de Bogenhal vindt naar verwachting in 2026 plaats. Het risico bestaat dat het tijdelijke programma niet gefaciliteerd kan worden en in deze fase niet geëxperimenteerd kan worden of we potentiële huurders verliezen, omdat zij zich elders vestigen.

5. Ambitieniveau ROP kan niet worden gerealiseerd  

Het plan (ROP) voor de Nieuwe Veemarkt omvat een aantal ambities die mede afhankelijk zijn van samenwerking en/of andere partijen en initiatiefnemers, zoals bijvoorbeeld de ambitie om de bestaande supermarkt op een andere locatie in de Nieuwe Veemarkt te faciliteren. Ook is er voor sommige ambities een afhankelijkheid van een grotere keuze (stadsbreed), bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit. Het risico bestaat dat deze ambities of eisen in de verdere planuitwerking niet realistisch en/of haalbaar zijn of een financieel (negatief) effect op de grondexploitatie (hogere kosten of lagere opbrengsten).

6. Beschikbare tijd en planningsafhankelijkheden 

Om uiteindelijk te kunnen bouwen moeten er veel werkzaamheden (ter voorbereiding) worden gedaan. Het slopen van de IJsselhallen is afgerond in 2024. Echter volgen er nog meer werkzaamheden die deels ook alleen volgtijdelijk kunnen plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld het archeologisch onderzoek, de werkzaamheden van de Nuts-partijen en het bouwrijp maken van de locatie. Wanneer één van deze planningen vertraging oploopt, bestaat het risico dat de planning van opvolgende activiteiten ook stagneert. Ook kunnen uitkomsten van een aantal onderzoeken (bodemonderzoek/asbestonderzoek) nog zorgen voor extra maatregelen die van invloed zijn op de planning. Periodiek wordt hiervoor de planning herijkt en waar mogelijk maatregelen genomen. Tot slot staat de beschikbare capaciteit onder druk, mede als gevolg van de vele opgaven waaraan wordt gewerkt.

Effecten stikstof en coronacrisis

De recente jurisprudentie (december 2024) over het intern salderen wordt momenteel onderzocht op (negatieve) effecten voor de Nieuwe Veemarkt.