Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 januari 2025

Bestuurlijke opdrachtgever   : Dorrit de Jong (Gerdien Rots vervangend)

Project omschrijving

Het programma Holtenbroek brengt alle projecten en ontwikkelingen in de wijk samen die toegewezen zijn aan het programma. Dit zorgt ervoor dat plannen zoals woningbouw, verbeteringen aan wegen en voorzieningen, en maatregelen voor duurzaamheid goed op elkaar aansluiten. Door dit programma kunnen we beter samenwerken en ervoor zorgen dat verschillende betrokken partijen goed met elkaar afstemmen, wat bijdraagt aan een verbetering van de buurt in Holtenbroek.
Naast deze plannen zijn er in Holtenbroek ook andere ontwikkelingen zoals duurzame energie, sociale voorzieningen en hoe mensen zich verplaatsen (mobiliteit). Hoewel deze zaken niet direct onder het programma vallen, werken we samen met andere programma’s om ervoor te zorgen dat alles goed op elkaar aansluit.
Het programma Holtenbroek maakt ook een toekomstbeeld voor de wijk waarin zowel concrete bouwplannen als sociale verbeteringen worden gecombineerd. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar woningbouw, straten en natuur, maar ook naar hoe bewoners met elkaar samenleven en samenwerken in de wijk.

Woningbouwproductie

Binnen het programma Holtenbroek onderscheiden we de volgende deelgebieden waar op dit moment huizen staan geprogrammeerd; Holtenbroek-Zuid en Zwartewaterallee.

Deelgebied: Zwartewaterallee

Nb. Er zijn een aantal reden voor het doorschuiven van oplevering naar 2028 of later; nieuwe inzichten, opleveringscijfers totale projecten en uitstel door lastige businesscases. In Havezate wordt al wel gebouwd voor 2028 echter is alleen het netto eindresultaat meegenomen in bovenstaande tabel.

Deelgebied: Holtenbroek Zuid

Financiën
Hieronder zijn de belangrijkste financiële ontwikkelingen van het programma Holtenbroek benoemd.

• Algemeen

We constateren verschillende financiële afwijkingen binnen de projecten: zorgwoningen naast de Herberg, winkelcentrum Aa-landen, Havezate en project overstijgende kosten Zwartewaterallee. Deze afwijkingen hebben we toegelicht in de jaarrekening 2024 en een aantal zullen in de Berap 2025-I worden meegenomen en verantwoord.

• Indexactie projectfinanciering Zwartewaterallee

Door prijs- en inflatiestijgingen van de afgelopen jaren bestaat het risico dat de toegekende budgetten met een prijspeil van enkele jaren terug niet toereikend zullen zijn. Concern control heeft in de SIA een reservering opgenomen voor indexactie van A- en B-lijst binnen de strategische investeringagenda.

• Prioritering SIA

Met de lopende prioritering van de SIA door schaarse financiële middelen kunnen de keuzes binnen deze prioritering consequenties hebben voor maatregelen met en zonder een relatie met de woningbouw. Tot prioritering is geweest is onduidelijk hoe in grijpend deze consequenties hiervan zijn voor de projecten binnen het gebiedsprogramma.

• Projectramingen actueel

Daar waar mogelijk worden de projectramingen voorde WBI-maatregelen in Q1 2025 geactualiseerd. Dit ook als input voor de het actualiseren van de businesscase van de projecten aan de Zwartewaterallee. De onzekerheden en risico's omtrent het programma Zwartewaterallee hebben mogelijk impact op het definitief toegekend krijgen van het wijzigingsverzoek dat is ingediend bij het Rijk.

.
PROJECTEN BINNEN HET PROGRAMMA HOLTENBROEK
Het format voor deze rapportage sluit niet helemaal aan bij het programmatisch werken, maar is gericht op projecten. Daarom hebben we hieronder een opsomming van alle lopende projecten en gebiedsontwikkelingen in het programma Holtenbroek opgenomen. Per project/gebiedsontwikkeling wordt kort de projectomschrijving genoemd, de stand van zaken van het afgelopen half jaar en wat we het komende halfjaar gaan doen. Op het niveau van programma Holtenbroek analyseren we ook risico’s, die staan helemaal onderaan in deze rapportage.

Deelgebied Zwartewaterallee

De gemeenteraad heeft op 23 november 2020 de gebiedsvisie Zwartewaterallee vastgesteld. Dit betekent dat de deellocaties daarmee verder kunnen worden uitgewerkt via het opstellen van een ruimtelijke ontwikkelplan. Hieronder zullen we de voortgang van het deelgebied en van individuele plotontwikkelingen binnen ZWA toelichten.

• Herziening businesscase planontwikkeling Zwartewaterallee

De projecten SOHO, Dobbe aan het Water en Zwartewaterkwartier lopen al langere tijd vertraging op. Hierdoor halen we op dit moment niet de voorwaarden van de rijkssubsidies. Daarom actualiseren we de businesscase Zwartewateralleen in samenwerking met de marktpartijen en in afstemming met de subsidieverstrekkers. Dit staat gepland in de eerste helft van 2025. Dit helpt om financiële risico’s te beperken bij de uitvoering van gesubsidieerde infrastructurele maatregelen in het gebied.

• SOHO (Kwikfit/Hooglaer)

SOHO beoogt realisatie van 290 woningen (waarvan 50 sociale huur en 30 goedkope koop) met stedelijke functies in de plinten: horeca, detailhandel, werkplaatsen en maatschappelijke functies. (overig; 120 middelduur en 90 duur)

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Dit project ligt nog steeds stil. In overleg met de ontwikkelaar is de beschikbare capaciteit ingezet op project Havezate. De verwachting is dat de werkzaamheden voor dit project pas in de loop van 2025 weer opstarten. Een belangrijk startpunt is het onderzoeken van de businesscase voor SOHO.

• Havezate/Monteverdilaan

Dit deelgebied van woningcorporatie deltaWonen betreft het netto toevoegen van 104 woningen (sociale huur) in gevarieerd zelfstandig woonaanbod, gedeeltelijk gekoppeld aan bestaande zorgfaciliteiten. 260 woningen blijven bestaan. Voordat nieuwbouw kan plaatsvinden moeten woningen worden gesloopt.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Het ruimtelijk ontwikkelplan is in november 2024 vastgesteld. Het omgevingsplan is in december ter visie gelegd  Er word toegewerkt naar het vaststellen van het omgevingsplan in Q1 2025. Start bouw/sloop zal beginnen in Q3/Q4 2025 en doorlopen tot realisatie van alle woningen na 2030.

Met dit worden netto 104 woningen toegevoegd. In onderstaande tabel wordt het verloop van bouw / sloop weergeven vanaf de eerste realisatie.

• Zwartewaterkwartier

Het gaat om het realiseren van ca. 300 woningen (94 goedkoop, 102 middelduur en 104 duur).

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Geen significante vooruitgang in afgelopen periode.
Bij Zwartewaterkwartier lijkt de financiële haalbaarheid van de plot onrendabel te zijn. In december is een schetsplan gepresenteerd waarbij oplossingen zijn voorgesteld die de gemeente verder onderzoekt.  

• Dobbe aan het water

Het gaat om de realisatie van 250 woningen. Het betreft 125 woningen middeldure huur. De overige woningen zijn koop, waarvan 25 goedkoop, 25 middeldure koop en 75 duur.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Dit project ligt stil vanwege juridische vraagstukken. De uitkomst van het onderzoek bepaalt op welke wijze deze kavel het beste kan worden ontwikkeld.

• Winkelcentrum Aa-landen

Het gaat om de realisatie van ruim 400 woningen, de laatste inschatting is ongeveer 400 als onderdeel van het nieuwe plan. Hierbij hebben we het over 78 appartementen (sociale huur), 42 appartementen goedkoop, 80 appartementen middelduur 1, 80 appartementen middelduur 2 en 120 appartementen in het dure segment.

Afgelopen jaar, stand van zaken en een vooruitblik
Voor het opstleln van de visie is een participatieproces opgestart. De visie voor winkelcentrum Aa-landen wordt in Q1 aan het college en raad voorgelegd, maar de uitvoering hangt af van beschikbaarheid van diverse financieringsbronnen waar nu onderzoek/verkenning naar plaatsvind.

• Gesubsidieerde (WBI) maatregelen bij Zwartewaterallee

In aanvulling op de woningbouw worden en zijn er in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI) diverse infrastructurele en klimaatadaptieve maatregelen voorbereid voor de Zwartewaterallee. Deze maatregelen zijn van belang om de gebiedsontwikkeling toekomstbestendig te maken en de leefbaarheid te verbeteren.

In 2024 is, in overleg met het bestuur en de provincie, het besluit genomen om door te gaan met de uitvoering van enkele maatregelen om zo te voldoen aan de afspraken die zijn gemaakt met provincie en rijk. De ‘groene Steentjes’ en ‘kop Hogekamp’ (groenprojecten) zijn in 2024 opgeleverd. Werkzaamheden rond de Dobbe zijn opgestart. Het kruispunt Bachlaan/Middelsweg is uitgewerkt naar een Definitief ontwerp en hiervoor worden de planologische juridische processen voor opgestart.
Omdat de woningprojecten vertragen zijn de werkzaamheden aan de WBI maatregelen stopgezet totdat de uitkomst van het wijziingsverzoek aan het Rijk is beoordeeld.

Deelgebied Holtenbroek-zuid

Holtenbroek-zuid is het ontwikkelgebied gelegen tussen de Zwartewaterallee, de A28, de Burgemeester Roelenweg en de Monteverdilaan. Binnen Holtenbroek-zuid hebben we verschillende projecten die hieronder zullen worden besproken.

• Flexwonen kavel Junco/Loostad

De kavel Junco/Loostad in Holtenbroek Zuid is geheel bedoeld om een zogenoemde ‘IT-factory’ te bouwen. In z’n IT-factory komen de nieuwe generatie IT-bedrijven, startups en flexwerkplekken bij elkaar. Het doel is ‘training & scholing’, ‘Werken & ontwikkelen’ en ‘overleg & vergaderen’ samen te brengen dat vlecht samen tot ‘Ontmoeten & Kennisdeling’.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
Voor de ontwikkelaar blijkt het niet haalbaar om de hele plot te gebruiken voor de geplande IT-factory, gezien de ongunstige businesscase. De verkenning voor andere mogelijke ontwikkelingen voor deze locatie is opgestart in overleg met de initiatiefnemer. Uit dit onderzoek komt naar voren dat vaste bewoning niet wordt geadviseerd vanwege de ligging van de plot. Wonen van tijdelijk aard wordt echter wel als een mogelijke optie voor de gemeente beschouwd.

Naar aanleiding van deze bevindingen heeft de ontwikkelaar een nieuw voorstel ingediend: het realiseren van studentenwoningen. Dit voorstel sluit mogelijk goed aan bij de omliggende ontwikkelingen, zoals de aanwezigheid van Deltion en Cibap in de buurt, en biedt daarmee een kans om de plot te benutten voor een nieuwe doelgroep. In 2025 wordt een startnotitie en een overeenkomst met de ontwikkelende partij vastgesteld waarna een ROP kan worden opgesteld.

 LTO-locatie
De ontwikkeling in het voormalig LTO- gebouw is een ontwikkeling waarbij 87 woningen worden gerealisseerd. Het gaat hierbij om 71 appartementen, goedkoop/sociale huur en 16 zorgappartementen in hetzelfde segment.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
De bouw is gestart en de appartement zullen naar verwachting in het laatste kwartaal van 2025 worden opgeleverd.

• Flexwoningen SWZ

De flexwoningen worden gebouwd door de woningbouwcoörporatie ‘SWZ’. Het gaat hier om 27 appartementen van het type flexwoningen in het goedkope/sociale huur segement.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
Deze woningen worden in Q1 van 2025 opgeleverd.

• Zorgwoningen ‘De Herberg’

Naast de Herberg zijn vijf zorgwoningen gebouwd. Deze woningen worden ruim opgezet en zijn bedoel voor personen die door diverse redenen niet in regulier huisvesting kunnen worden opgevangen.

Afgelopen jaar, stand van zaken en vooruitblik
Deze woningen worden in Q1 van 2025 opgeleverd.

Overige opdrachten/projecten

Hieronder de overige  projecten die in het programma zijn opgenomen.

• Zwartewaterzone

Voor dit deelgebied is door de gemeenteraad de gebiedsvisie Zwartewaterzone vastgesteld en in november 2021 het stedenbouwkundig ontwikkelplan. In maart 2024 is een Raadsbrief verstuud met als kernboodschap dat pas op de plaats wordt gemaakt met de herontwikkeling. In afstemming met de Raad en besloten een heroriëntatie op te starten voor het gebied Zwartewaterzone. Het doel hiervan is om te verkenning of, en zo ja op welke wijze, (delen van) de Zwartewaterzone alsnog ontwikkeld kunnen worden. De participatie voor dit project loopt samen met het opstellen van het Toekomstbeeld.  Verwacht wordt dat in Q2 de uitkomsten aan de raad worden voorgelegd.

• Van der Capellenlocatie

Op basis van het Programma van Eisen (PVE) voor Onderwijs en Maatschappelijke functies is onderzocht of het totale programma haalbaar is binnen het bestaande gebouw.  Verschillende scenario’s worden onderzocht. In Q2 wordt de dilemmanotitie aan het college voorgelegd.

• Verbeteren fietsroute Klooienberglaan – Industrieweg/ fietsroute Zwolle - Hasselt

Gewerkt is aan de voorbereidingen van de fietsroute Zwolle - Hasselt (Klooienberglaan). Dit project zal in uitvoering komen wanneer de stadsdijken gereed is in de loop van 2025. De aanbestedingsprocedure loopt in Q1 en 2.

Risicografiek:
.
Peildatum 1 juli 2024               Peildatum 1 jan 2025

Toelichting risicotabel
Ten opzichte van de vorige rapportage zien we een afname van direct actie vereisende risico’s, maar een toename van actievereisende risico’s. We zien een toenemende druk op de realisatie van onze programmadoelstellingen als gevolg van vertraging in projecten waar wij als gemeente geen eigen grondpositie hebben. Komende periode werken we om deze reden samen met de marktpartijen en in afstemming met de subsidieverstrekkers aan de actualisatie van de businesscase Zwartewaterallee om tot een realistisch geheel te komen.   

Toelichting op de grootste risico’s

We onderscheiden de volgende grootste (financiële) risico's:

• Business cases marktpartijen onder druk: Verschillende businesscases van marktpartijen kennen een forse financiële uitdaging. Dit betekent dat de realisatie van de geprognosticeerde woningbouwaantallen onder druk staat. We zien de noodzaak de businesscase Zwartewaterallee samen met de marktpartijen en in afstemming met de subsidieverstrekkers (Rijk en provincie) te actualiseren.

• Bijdrage marktpartijen: Binnen geheel programma Holtenbroek houden we op dit moment rekening met € 2.383.000 dekking vanuit een bijdrage van ontwikkelaars. Indien marktpartijen de plankosten niet betalen, treedt een dekkingsprobleem op. De vertraging in de projecten leidt eveneens tot stijgende plankosten.

• Subsidiering: Binnen programma Holtenbroek wordt totaal € 4.267.000 gedekt vanuit subsidiebijdragen van het Rijk en €1.140.000 vanuit subsidiebijdragen van de provincie Overijssel. De realisatie van de subsidievoorwaarden staan onder druk als gevolg van vertraging in de projecten. Begin 2024 is een wijzigingsverzoek ingediend bij het Rijk. Het Rijk heeft besluitvorming aangehouden en afgelopen jaar is ieder kwartaal een voortgangsgesprek gevoerd met het Rijk. Na actualisatie van de businesscase zal het Rijk een besluit nemen ten aanzien van het wijzigingsverzoek.

• Kostenstijging binnen de projecten: ramingen zijn opgesteld op basis van het prijspeil 2020. Gelet op de stijgende bouwkosten actuealiseren wij periodiek de ramingen. Zodra ontwerpen van maatregelen gereed (een eertse schetsontwerp of van schets- naar definitief ontwerp) beoordelen wij of kredieten toereikend zjin. Dit kan leiden tot een benodigde kredietverhoging.

• Ambities versus beschikbare middelen: Om de doelen van het gebiedsprogramma te kunnen realiseren zijn investeringskredieten nodig welke op dit moment opgenomen in de Strategische Investeringagenda. De middelen zijn echter beperkt en op dit moment vindt – als onderdeel van de PPN - een prioritering plaats ten aanzien van de investeringsaanvragen. Het risico bestaat dat vanwege de hoeveelheid aan ambities onvoldoende middelen kunnen worden toegekend aan het gebiedsprogramma Holtenbroek waardoor ambities naar beneden bijgesteld moeten worden.

[1] Ontwikkeling uitgegeven kavel is nog niet meegenomen